某地产房地产开发的经验汇总

万科成片开发的经验总结

目录

一、 工程前期选项、决策-----------------------3

1、 市场调查-----------------------4

2、 工程全然情况-----------------------9

3、 工程法律手续-----------------------15

4、 工程地价款、配套费用-----------------------16

5、 工程相关费用、税收-----------------------17

6、 工程投资分析-----------------------19

7、 工程开发战略性考虑-----------------------20

二、 土地合同-----------------------21

1、 确认相关对象、环节的合法性-----------------------22

2、 明确土地性质-----------------------24

3、 地价-----------------------26

4、 配套设施-----------------------28

一、 工程前期选项、决策

工程前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，工

程的决策正确与否，至少要决定那个工程70%的命运。在中国大陆的现时期，尽管市场

经济还处在发育过程中，决策至少也要决定工程30%以上的命运。

在大规模的房地产工程开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：

1、市场调查：是工程立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判定工程开发的根底

条件。

2、工程全然情况：是在多个工程中选择，进行对比判定的依据。

3、工程的法律手续：是工程开发合法化的要求。

4、工程地价款、配套款的支付情况：是判定公司资金实力、能力的依据。

5、工程相关收费、税收：是判定费用、税收及手续的依据。

6、工程的投资分析：就工程而言的经济测算与评估。

7、工程开发的战略性考虑：集团开展、公司开展的战略性设想与该工程开发的关系。

市场调查 工程全然情工程法律工程地价

市场

工程相关工程的投资工程开发

1、

市场调查

费用、税分析 的战略考

况 手续 款、配套费

市场是房地产工程决策的全然依据，应了解和把握的方面有：

〔1〕、当地房地产市场宏瞧情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？能够做多大？

都市不同区域的市场有那些特点？

〔2〕、当地都市近、中期规划开展方向：工程将来开展的前景如何？在什么地点做？

〔3〕、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的

优劣势何在？

〔4〕、工程的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购置行为有何特点，能不能满足？

〔1〕、当地房地产市场宏瞧情况及地块所在区域市场情况

对市场的总体情况进行了解和把握，要紧包括：需求情况、销售情况、价格、区域分布、

要紧开展商情况等。

以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果瞧，我们能够通过以下指标进

行描述：

★北京市近年来严格操纵土地批租的一级市场。

93、94、95年出让的土地分不为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。

★近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，

97、98年呈平稳开展态势。

★北京市商品住宅销售要紧集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。

★个人购置率稳步上升，97年到达30%左右。

★商品住宅销售以现房为主。现房需求量占50%-60%。

★商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳开展态势。市区四环四周，售价在5000-8000

元/平米。

★高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。

★市场有较明显的区域特征。住宅要紧集中在五个区域，占全市60%以上。

★要紧开展商多为国有开发商。数量占全市60%以上。

因此，能够得出北京房地产市场的一些结论性判定：①在北京获得土地有一定难度；②

有一定市场容量，每年约300万平米；③售价较高；④市场要紧集中在几个区域；⑤总

体的市场化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。

除此外，还应对工程所在的区域进行了解。假设工程位于海淀区：

★海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场需求量较小。

★海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。

★98年上半年，海淀区出现了一些“明星楼盘〞，带动了周边的区域市场。

★海淀区由于特殊的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。

★相对而言，海淀区的市场竞争不太剧烈，有一定的市场空间。

〔2〕、当地都市近、中期规划开展方向

由于规模大，工程开发周期长。工程后期销售走势，与当地都市近、中期的开展规划、

功能布局、根底设施建设等方面有较大关系。

因此，应了解都市的开展方向、区域的功能定位等。

★例如：北京市的都市规划及开展可描述为：

北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。

将来几年内，东部、东北部和北部地区是北京市都市居民住宅开展的主流方向。

西北部地区，作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度开展。

南部地区，都市住宅的开发，总体呈平稳开展。

★都市各区域的开展和功能定位大致是：

北京市中心区积极建设；

北京市南部、西南部、东南部以工业为主；

北部开展成为大型文化、商业和体育中心；

西北部为新技术产业区

西部以国家机关办公设施为主

东部、东北部大力开展商务中心。

因此，北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区；其次可考虑西部地区。需

要注重的是，在实际操作中，要得出较为正确的结论，对当地市政开展政策性规划纲要

及区域性规划的开展走势及有关文件的把握是至关重要的。

〔3〕、地块周边楼盘情况

了解地块周边2-3KM范围内的楼盘情况，把握竞争的水平与程度。开展商进行自我定位。

尽可能了解：楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、要紧

卖点、要紧客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、进住率、

物业治理等。

例如：上海万科都市花园周边楼盘，航华小区的总体特点是：

①以中挡物业为主，销售价格在3000-4000元/平米之间；

②产品差异化明显，开展商都力求做出个性；

③区内配套与周边配套相结合；

④绿化率较高，普遍在30%左右；

⑤主力客户群为三资企业白领、证券人士；

⑥卖点突出，大局部以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点；

⑦容积率较低，1.4--1.6左右；

⑧平面设计较复杂，反映出市场定位不专一；

⑨推广以报纸平面广告为主；

⑩价格上以低开高走为主。

点评：92年万科开发上海都市花园，当时工程周边没有能够对比的楼盘，通过对都市开

展及住宅新概念的把握，作出了较正确的市场定位，采纳了新加坡式的园区设计，突出

大面积的绿地、共享空间，打破兵营式布局，广告上以洋派、温馨、生活舒适和方便为

卖点，以“改日我们住在哪里？〞推广主旋律，在上海市场上一起轰动。都市花园超前

的开展思路，高起点、高定位的规划和推广，即使与2、3年后同区域的其他工程相比，

总体上仍位居该区域前列。特殊是在规划设计、销售环境包装、小区配套、平面设计、

物业治理等方面处于领先水平，其他方面至少处于中等以上水平。

〔4〕工程的目标市场

是对工程要紧客户群体的熟悉。包括：客户职业、年龄结构、家庭人口、收进水平、区

域分布、置业目的等。这是工程操作的方向性依据。

例如，在北京海淀区开发中高挡居民住宅，其目标市场大致可选择为：

①海淀区内的三资企业部门经理以上人员；中关村民营、私营企业主；周边学校留学回

国人员；

②年龄在35-45岁之间；

③以改善生活条件为要紧居住目的；

④主力户型为四室二厅二卫〔面积在150平米以上〕

⑤销售价格在6000-7000元/平米之间。

2、工程全然情况

了解工程全然情况，特殊是市政配套状况，有助于把握本钞票和工期，把双方的职责在

土地出让合同中加以明确和界定。工程周边社区配套及周边环境，直截了当关系到工程

市场定位的客瞧支撑力。

应了解：

〔1〕、土地的完整性

〔2〕、工程大市政设施配套现状；

〔3〕、工程周边社区配套设施〔2KM范围内〕；

〔4〕、工程周边环境〔治安环境、噪声环境、环境污染、“风水〞因素等〕；

〔5〕、工程地质情况等；

〔1〕、土地的完整性

由于规模大，要着重留意小区有可能被当地政府、部门划分为几大块，小区的局部区

域被分割，使地块不完整。

地块相对完整对开展商来讲具有重要意义：地块完整便于工程整体规划布局，轻易出

效果。同时防止今后不利小区物业治理。

地块不完整性的几种表现形式有：

 市政代征地在工程规划用地范围内的切割；

 市政绿化用地在工程规划用地范围内的切割；

 名胜古迹在工程规划用地范围内座落；

 江河湖泊在工程规划用地范围内的穿透；

 市政、公建设施在工程规划用地范围内的座落等等。

点评：如北京工程中间用地的裕华大道实属市政代征地，不但不属小区用地，同时我方

还需支付地价，且直截了当妨碍小区的围合设计及治理。〔2〕、工程大市政配套现状

要紧了解的内容包括：

①道路：现状及规划开展；

②供水；

③污水及雨水排放；

④供电情况；

⑤供热及生活热水；

⑥燃气需求情况；

⑦通讯情况；

⑧通邮情况；

当地块的大市政配套有缺乏时，开展商能够考虑以此作为地价谈判的条件之一。值得留

意的是，假如由开展商自行投资建设大市政，其投资本钞票往往超过常规估算或猜测数，

因为大市政配套建设涉及政府相关部门、企业及都市建设和开展的速度等方面，开展商

不可控的因素太多。

点评：上海万科都市花园，在决策开发时，由于时刻紧迫，未能就上述内容进行深进了

解，造成地价较高而且还要自行投资搞市政建设的局面。如，自行投资建设的本钞票约

8000元/门，在向客户收取相应的本钞票费用时，碰到难度。结果只能按政府的规定收取

5000-4000元/门。两者之间的差距，只能由开展商担当。

〔3〕、工程周边社区配套设施

周边社区配套设施，是把握工程定位及规划设计的重要依据。

工程周边2000米范围内，有哪些社区配套：

①公共交通：有多少路大巴、小巴通过？驶往何处？需要多长时刻？

②教育：有哪些小学、中学？教育质量怎么样？

③银行；

④大型购物中心；

⑤医疗诊所；

⑥文化、体育、娱乐设施；

⑦餐饮；

⑧公园；

⑨邮局；

⑩菜场；

上述内容，均是日常生活的全然设施。一般来讲，数量较多、质量较高的社区，能够为

工程的中高档定位提供客瞧支持。工程开发时缺乏某些内容时，应在规划设计中予以充

分考虑。

点评：上海万科都市花园，由于地处城乡结合部，交通相对不便，开展商为此不得不自

行投资购置巴士解决交通咨询题，后期又出资引进公共交通。仅此项费用每年的本钞票

高达200多万元。

⑪〔4〕、工程周边环境

工程周边500米以内的环境是工程的先天性质素，直截了当妨碍客户的购置心态和业主

的居住质量。

①噪声情况；

⑤景瞧；

⑥危险源情况〔如：放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等〕

⑦历史上有无不良或不吉利背景、典故；

⑧风水情况；

点评：上海万科都市花园，由于地处飞机航线下，噪声较大，尽管都市花园在规划设

计、平面户型、景瞧、休闲娱乐及物业治理等方面具有非常强的吸引力，飞机的噪声

仍然是制约销售的要紧因素。

〔5〕、工程地质情况

了解工程地质情况，能够适度把握规划设计及工程建筑的结构要点。

应了解的内容包括：

①土质结构：根底处理；

②承载力：根底处理；

③地下水位：地下室防水处理；

④抗震性：抗震要求；

点评：上海万科都市花园，由于未具体了解地块的地质特征，一期工程采纳钢筋混凝土

预制方桩的保守做法，比粉喷桩或深层搅拌桩每平米增加80--100元。

3、工程法律手续情况

确认工程法律手续，初步把握工程转让、立项的合法性。

需要转让方提供的书面资料有：

①省、市国土局批准的土地出让合同；

②省、市规划局审批的规划许可证；

③工程立项批准书；

④建设许可证；

⑤地价付款凭证；

了解清晰当地主管部门对工程转让、立项合法性的有关规定，并随时把握最新动态，是

一项全然的工作，因为政府的规定不是一成不变的。

4、工程地价款、配套费的支付情况

工程地价款、配套费的支付，应把握好以下几个方面：

〔1〕、公司资金实力与需要支付金额的关系；

〔2〕、地价款、配套费支付周期与开发节奏的关系；

〔3〕、配套建设与配套费支付时刻的关系；

点评：上海万科都市花园，地价为48万元/亩，地价总额达2.4亿元。由于前期缺乏资金，

地价款是一笔笔凑起来的，第一期地价款共分了7-8笔，最少的8万元，大的10万、30

万、500万不等凑起2900万缺乏3000万整数汇往上海交给土地点。上海万科都市花园前

期的资金是特不紧张的，这也是工程开发进度不得不加快的缘故之一，产生了一系列的

后期遗留咨询题。

5、工程相关收费内容、税收

〔1〕、各项收费内容及标准

由于国内房地产市场不标准，各地政府、部门对开展商的收费内容及标准均不一样。工

程开发前应具体了解，对本钞票及费用作充分估算。

〔2〕、关于税金的交纳

合作开发的工程，可能涉及到被双重征税的情况，即在获得可售房屋时被征一道，在销

售房屋时又被征一道。因此，应具体了解当地房地产开发的税务规定。

工程的开发，因为合作形式的不同，而可能产生不同的税务环节。目前，国家的有关规

定如下：

 买断：甲方〔开展商〕向乙方〔土地点〕购置土地使用权，工程以后开发的相关税

务环节由甲方担当，乙方仅担当土地买卖行为中的营业税及其附加、土地增殖税、

所得税等。

 合作建房：甲方投进资金，乙方投进土地。

乙方投进土地，视同乙方将土地销售给甲方，乙方应交纳土地销售的营业税及其附

加、土地增殖税、所得税等。

甲方假设将建设好后的房屋分配给乙方，视同甲方将房屋销售给乙方，甲方需要交

纳相应的营业税及附加。乙方假设将甲方分来的房屋进行销售，仍需要交纳这局部

房屋的营业税及其附加。如此，这局部房屋的营业税及其附加，就在甲方、乙方进

行了二次征收。

乙双方可不能在被重复征收第二次。

需要指出的是，房地产工程开发，在获得土地、分配收益这二个环节上轻易产生被

重复征收营业税的咨询题，而且数额巨大〔销售额的5%，假设有2亿元的销售额，

营业税就有1000万元人民币〕。由于国家税收政策、规定的经常调整，我们必须及

时把握有关信息。

6、工程的投资分析

〔1〕、开发节奏及资金方案、治理资源配置；

拟开发的周期、销售方案；现金流量表；相应的治理资源、人力资源配置等。

〔2〕、经济指标测算；

包括：总投资、销售收进、本钞票构成、期间费用、税前利润、税后利润、投资利润率、

风险性分析等。

7、工程开发的战略性考虑

上述情况，针对的是工程本身的可行性判定。

但关于公司来讲，工程开发的战略性却是首要考虑的内容。

〔1〕、集团的战略开展，包括：业务架构的形成、拓展市场占有率、规模效应、树立品

牌、人力资源的培养和开发等。

点评：上海万科都市花园，就工程本身而言，在工程的选项过程中存在许多缺乏，但

从万科公司开展的战略角度瞧，工程个性的缺点只能放在第2位。

 上海都市花园工程符合公司大规模开发的投资决策思路，土地块处在上海都市开展

的规划方向，地价适中，地上没有任何建筑物，能够非常快进行开工，进进销售时期。

 万科要人力、财力、经验等方面进行积存的资源。应充分利用万科在上海前期开发

西郊花园时成立的上海万科房地产公司的架构根底。

 上海是我们认为尚未开发但极具潜力的大市场。

综合以上三方面因素，万科决定在上海大规模投资开发工程。当时及时、正确的投资

决策对万科地产在全国的开展起了相当重要的作用。

从现在瞧，万科业务中70%为房地产，这与当时的正确战略决策特不有关。

〔2〕工程开发的战略考虑〔一线公司〕

 经营的可持续性

集团每年有年度经营方案，一线公司要以此制定相应的开发规模及土地储躲。

 把握市场变化与公司经营开展的关系

依据公司开发实力，尽量做熟不做生；

把握公司的资金实力，资金占压时刻与本钞票、利润之间的关系；

把握操作上的主动性，可实现的因素较多；

把握工程开发的时刻：是土地储躲依然即刻开发；

与政府部门维持良好的信息沟通；

二、土地合同局部：

工程土地合同是工程开发过程中第一个合同，也是工程开发一次性金额最大的合同，

土地作为房地产开发的首要资源，它的签订就显得特殊重要。

上海工程由于土地合同签订时刻仓促，很多条款的内容不明确。万科当时买的地本想

应是熟地，可实际却是生地，造成诸多红线外大市政配套费用的分摊支付：

 红线外自来水给水总管工程费；

 35万千瓦变电站集资费；

 连接外部电站至区内电站的电缆工程费分摊；

 红线外煤气管道工程费等。

点评：北京工程用地手续存在相当咨询题，土地合同不明晰，地价、配套及底下工

程的界定不清晰、内容不明细、责权不分；致使双方扯皮、推委，配套费与地价混为一

谈，既妨碍工程进度工期，又加大工程本钞票。我方在支付22万元/亩地价的同时，又

于94年4月26日与北京桔祥工业区签订“城花〞工程要求的综合配套费临时协议，协

议规定：我方另分担“城花〞工程要求的综合配套费，市政综合费以12万元/亩计，另，

在支付上述两项费用外还需另交纳各种增容费、权费、贴费等。

综以上工程实际操作经验教训，重视土地合同的签定是特不必要的，应重点做好以

下几方面的前期工作：

1、确认相关对象、环节的合法性

2、明确土地性质

3、地价

4、配套设施

5、正常及变更情况下双方职权界定

1、确认相关对象、环节的合法性：

〔1〕、对土地点拥有土地合法使用权确实认。

土地合法使用的回属性是工程出让、合作的根底前提。其必须以国家土地法规、法

令为依据，确定土地合法回属权的第一使用方。

从目前房地产商猎取土地的方式来瞧有以下几种：

 向农民征地，并支付征地费、拆迁、安置补偿费用，以及交纳土地出让金。

 与拥有土地的市、区政府磋商收购土地，达成协议后，支付居民拆迁安置费及土地

出让金。

 与拥有土地使用权的企业或事业单位合作开发其拥有土地，企业或事业单位以土地

出资，地产公司进行开发。

 国家政府部门的土地拍卖〔招标〕。

点评：北京工程在早期万科与顺义县政府双方签定土地转让合同之时，由于工程土地使

用权实际却回属于顺义县农村合作社，其属农村集体土地性质不具有土地的合法出让

权，县政府暂无法进行其土地转让，故前期万科签定之土地出让合同是不具法律保卫的

无效合同〔由于前期历史因素〕。后经工程技术处理，先由顺义县以政府名义征收合作社

集体土地为国有土地，国有土地具有可转让权，万科再与县土地治理局签定国有土地转

让合同，使土地转让在程序上合法化。

如此可见，确认工程土地点拥有土地合法使用权标志是国家政府部门——国土局颁

发的?土地使用合同书?及?工程建设用地许可证?文件。

〔2〕、对土地点能合法转让土地确实认。

在确认土地点土地合法使用权的同时，应进一步完善土地的合法转让手续确实认。

目前北京工程土地转让尽管在逻辑上合符程序，但工程土地手续的完备却不尽合

法。这是由于北京市规定县级政府只具有100亩以下国有土地的转让审批权，超此范围

须报北京市立项审批。

〔3〕、对土地的审批权限、开发手续确实认。

开发公司应做到：熟悉所在地土地主管部门工程土地转让的审批权限，保证工程手

续的合法性。

土地资源的有限性，越来越引起国家的高度重视，故在土地出让权限方面具有相对

的垄断性，各级政府机构依据土地出让面积的划分均有各自一定审批权限。越权审批与

化整为零的做法均带有非常大的风险性。

北京工程占用地面积为389亩，远远超出顺义县政府土地出让权范围，故前期工程

土地出让合同，出让手续应由北京市国土局办理，取得工程国有土地出让合同书及土地

证。

以下是我们通常所讲房地产工程开发应具备的根底“五证〞：

A、工程国有土地出让合同书及土地证；B、工程建设用地许可证；

C、工程建筑用地规划许可证；D、工程开工证；

E、工程销售许可证：

2、明确土地性质：

〔1〕、生地或熟地

都市市区和都市所属乡镇城乡的区域差异非常大程度上决定了工程用地性质，在市

区往往是熟地，而乡镇用地却往往是生地，土地用地性质涉及到工程开发中许多大市政

配套费的相关分摊及工程整体进度工期操纵，直截了当妨碍工程不可预见费的有效操

纵，同时制约工程销售。

点评：从上海都市花园工程前期工程已结算工程分析，此类费用约占总单位本钞票

的35%左右。如军用电缆迁移工程费、35万千瓦电站工程、红线外给排水管线工程等。

北京工程用地由于市政配套设施含量并未明确〔因为是生地，熟地不存在这些咨询题〕，

造成工程本钞票、工期、销售、治理受到一定妨碍。

土地开发务必选择熟地用地，次之也应要求供地点保证所有满足工程规划容量之大

市政配套的管、线、网等工程展设、接驳于工程红线外口两米之内。即明确界定附加于

生地转化为熟地的相关费用。

〔2〕、建筑退红线要求

工程开发用地四角坐标确定的情况下，建筑物的建设必须依据工程规划要求严格执

行退红线距离。防止出现不必要也不应有的失误。

点评：北京工程中，沿小区中间市政代征地裕华大道两边的建筑物，实际上是不符

合工程规划要求的，其正好压住地块红线，没有按工程规划要求进行建筑物退红线距离。

今后假设裕华大道进行正常规划扩建，必将对小区整体的规划布局造成破坏，同时，也

将引起大道周边已进住房客户的强烈反映。另，由于工程前期?国有土地合同?对土地出

让地块四角坐标的几次调整未明确，致使工程东一区与西三区均有建筑物跨越红线的现

象，引致局部建筑物不能销售。

3、地价

〔1〕、明确工程地价所包含的具体内容〔特殊是市政配套设施〕

工程开发的综合地价操纵是工程开发成功的重要因素。因此，在工程开发前，必须具

体界定、明确工程用地地价具体数额及与之对应之内容〔特殊是市政配套，因其非常大

程度上受政府支配，具有不可控性，同时，投资大、协调难、周期长等不可操作性〕，充

分对比分析土地完全本钞票或非完全本钞票的测算合理性、可行性。操纵工程土地开发

完全本钞票〔综合本钞票〕在工程单位面积本钞票25%以下。

在进行工程土地合同签定过程中应注重以下要点：

 使用国家标准土地出让合同范本；

 明确工程的用地性质及相关要点；

 明确工程宗地坐标及地上建筑物全然现状内容；

 明确工程地价款及包括之具体内容；

 明确用地地块地下可能出现需政府协调之事宜，包含相关费用的明确；

 明确双方的责任及权利；

 工程地价的数额及支付方式等。

 测算对比工程土地地价非完全本钞票折算完全本钞票的合理性；

工程综合地价〔完全地价〕界定为工程用地纯地价与工程红线外大市政配套费之和

的概念。

点评：上海工程纯地价为25000万元，其开发总建筑面积为万平米，单位面积纯地

价本钞票分摊为元。北京工程纯地价为9154万元，其开发面积为22万平米，单位面积

纯地价本钞票分摊为416元〔不完全地价本钞票〕。

项 面积 地价〔万元〕 总本钞票〔万元〕 地价占本钞票比

目 〔M〕 例

预算 实际 预算 实际 预算 实际

20 442000 24000 25000 131775 125000

220000 9154 13070 81189 83035

上海城花工程

北京城花工程

基于工程开发各地具有不同的差异，当地政府的政策法规综合妨碍着工程的开发本钞

票因素，必须熟悉把握工程开发相关费用的具体资料，做到心中有数，对工程的本钞票

做到事前操纵，变被动为主动，减少投资本钞票的盲目性。界定、明确地价的具体内容

尤显重要。如：上海工程由于前期对相关收费及本地工程惯例操作的熟悉缺乏，导致工

程本钞票失控，前后碰到的收费内容高达182项，其中，仅政府核定后的合理收费就有

64项，政府成认的不合理收费竟达115项。涉及土地相关收费有19项，这还不含工程用

地性质界定的相关配套设施费用局部，即土地完全本钞票的具体内容。

4、配套设施

〔1〕、对工程地价款、配套款支付的把握

工程地价款、配套费数额较大，支付时刻较长，如何减少资金压力，合理支付是落低

本钞票的途经。工程前期启动资金较大，减少资金的沉淀必须结合工程的销售方案，同

时，拉长期限。首先制订具体、可行的销售方案，结合万科开发工程的投资滚动成功惯

例操作方式，加大销售力度，保证资金的方案回流，减低工程投资风险。上海、北京工

程的实际操作确实是基本成功的案例。两个工程前期成功销售回流的大量资金，保证了

工程的持续开发的资金后盾。

〔2〕、工程根底设施与配套设施要事前界定，核算清晰

工程开发过程中，由于用地性质决定工程市政配套工程费用且数额巨大，并直截了当

妨碍工程开发本钞票。为合理确定和有效操纵工程本钞票，大量配套费用的支付必须事

前界定，核算清晰。

点评：从上海工程前期已结算工程分析，此类费用约占总单位本钞票的35%左右，

如军用电缆迁移费、35万千瓦电站工程、红线外给排水管线工程等。再如北京工程，我

方在完全不熟悉配套环境的情况下，签署了土地出让合同。我方在分担工程要求的包括

用水、排污、雨水、用电、供热、供气、等七项配套费用的同时，仍需另行交纳用地权、

电贴费、四源费等，工程管线设施才能实际供用。经初步了解，北京市商品房应交纳“用

电权费〞按95年调价费用为40元平米建筑面积，“四源费〞目前实行单位面积标准为

自来水建设费12元，污水处理建设费10元，供热建设费30元，煤气建设费29元，合

计81元。如此造成工程较大的重复支付费用，对本钞票妨碍较大，同时工程开发本钞票

操纵具用相当的盲目性。

工程规划用地根底设施与市政配套设施可能的表现形式：

 工程规划用地范围内地下军用、邮电等电缆设施工程费用；

 工程规划用地红线外给排水、热气、煤气等管道工程的接驳费用；

 工程规划用地

〔3〕、工程根底设施、配套设施与工程进度及销售的有机结合，形成良性循环。

工程配套建设〔包括根底配套，公建配套等〕的进度直截了当妨碍客户的购房欲瞧与

信心，同时衡量工程卖点及证实公司实力，配套建设必须与工程工程进度及销售业绩相

结合，开展商对资金本钞票概念的操纵是特不重要的，在工程销售形势较好与资金可能

的情况下，加快工程配套的建设，促进销售快速回笼资金，反过来，大量的资金回流又

加速工程与配套的建设，形成良性循环。

 配套设施的建设一定要先行，或同步于主体设施的实施。上海城花工程与北京城花

工程的经验证实，配套设施建设的滞后，易与主体工程的施工相冲突，延长建设周

期，甚至给进住带来许多困难，妨碍小区总体质量形象，增加售后本钞票和物业治

理的难度。

 尽量将配套工程往市政工程上靠，争取政府投资或采纳我方所选方案，转嫁或落低

本钞票支出。北京都市花园在签订市政综合配套协议时，以补交生地变熟地的附加

地价方式，将施工红线外包括水、排污、用电、两水、供热、供气、在内的市政综

合配套明确划回供地点负责。

 政府有关部门收取的增容，网点，集资，补贴等配套费用具有非常大的伸缩性，工

程公司应依据工程开发过程中实际需用量，划小计算基数，争取合理减免优惠。

北京工程在前期由于配套建设的滞后，如煤气、热水、热气等及商业公建的不配套，