成都远洋太古里成功的偶然与必然

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成都远洋太古里成功的偶然与必然

作者：陈雷

来源：《中国房地产·市场版》2016年第07期

一、巧破商业地产之“重”

可能是源自出身的基因，远洋地产一直对商业地产慎之又慎。

远洋地产开发的第一个项目是位于北京长安街的甲级写字楼远洋大厦。经历过远洋大厦的

开发和运营，远洋地产深知商业地产开发和运营风险。在过去的数十年间，即便是全行业数次

掀起综合体开发热浪，远洋地产并不为之所动。远洋地产更是数次通过年报向投资者喊话，强

调商业地产的操作风险：“应当用更加谨慎的态度对待商业地产。要做好商业地产，从投融

资、取地、定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，用

‘一着不慎满盘皆输’来形容并不为过”。

商业地产是重资产商业模式。一个现实的情况是，国内的融资渠道以间接融资为主，一段

时间内不动产证券化无法实施。

远洋商业地产又有哪些破解之道？

早在9年前，远洋地产就在年报中表示，要“保持来自物业开发和来自投资物业租赁之间

营业额的平衡”。2007年，远洋地产出售凯晨世贸中心。多年来，这宗交易一直被业界视为一

起非常成功的案例。该宗大额交易案例的亮点不仅仅是交易的价格、时机，基于内部现金流平

衡的战略眼光，还在于远洋地产通过有选择性销售走上轻资产之路。

此外，着眼于现金流平衡和优质物业持有，远洋地产尊重商业的现实环境，保证货如轮

转，又兼顾潜在的资产升值收益和风险分散，在进取和保守之间，划出一条优美的微笑曲线。

除了有选择性销售，在轻资产模式上，远洋商业地产选择与巨人同行。这样做的好处显而

易见，一是降低资金成本，二是优势互补，降低风险。在业内看来，太古地产有资金实力和商

业地产管理经验，远洋地产熟悉国内市场，在土地获取、市场定位、设计实施、工程营造等大

型综合体整体开发获取上有丰富经验。这是资本和资源的最佳组合，也是地方政府最为看重的

拿地筹码。事遂人愿，2010年3月8日，远洋地产与太古地产正式达成“战略合作框架协议”。

双方的联姻效果很快面临市场检验。9个月后，太古地产和远洋地产联手拿下成都市核心

区大慈寺片区100余亩土地。在成都市锦江区政府眼里，大慈寺片区的定位不仅仅是历名文化

传承和城市名片，而且将担任起城市产业升级引擎的功能，非远洋地产和太古地产莫属。