广州澳美房地产开发有限公司、冯志刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广州澳美房地产开发有限公司、冯志刚房屋买卖合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审结日期】2020.12.10

【案件字号】（2020）粤01民终22522号

【审理程序】二审

【审理法官】谭健颖杨晓航马健中

【审理法官】谭健颖杨晓航马健中

【文书类型】判决书

【当事人】广州澳美房地产开发有限公司;冯志刚;肖烨

【当事人】广州澳美房地产开发有限公司冯志刚肖烨

【当事人-个人】冯志刚肖烨

【当事人-公司】广州澳美房地产开发有限公司

【代理律师/律所】丘俊平、黎清荣广东国匠律师事务所

【代理律师/律所】丘俊平、黎清荣广东国匠律师事务所

【代理律师】丘俊平、黎清荣

【代理律所】广东国匠律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】广州澳美房地产开发有限公司

【被告】冯志刚;肖烨

【本院观点】原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此

基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。

【权责关键词】无效代理违约金不可抗力证据诉讼请求反诉维持原判诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提

交新的证据。

【本院认为】本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认

定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人

澳美公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新

的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请

求，不予支持。上诉人澳美公司在原审诉讼中并未提出解除涉案《房地产买卖契约》的反诉

请求，双方二审中亦未能达成调解，故本院二审对此不予调处，当事人可另觅法律途径解

决。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3897元，由上诉人广州澳美房地产

开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 20:53:35

广州澳美房地产开发有限公司、冯志刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

（2020）粤01民终22522号

上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。

法定代表人：胡耀智，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓志军、张华，均系该公司员工。

被上诉人（原审原告）：冯志刚。

被上诉人（原审原告）：肖烨。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：丘俊平、黎清荣，均系广东国匠律师事务所律

师。

上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人冯志

刚、肖烨房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民

初12905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终

结。

冯志刚、肖烨在原审的诉讼请求：1.澳美公司向冯志刚、肖烨支付至交付黄埔区

九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C27-301房之日止的逾期交楼违约金179833.69元（以

264267元为本金，按每日万分之五，从2000年10月1日开始计算，暂计至2019年8月

20日止为911324.75元，以本金264267元为限），判决后如澳美公司逾期未付清，以违

约金数额按日万分之五计付利息；2.澳美公司负担本案全部诉讼费用。

原审法院判决如下：一、广州澳美房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内

向冯志刚、肖烨支付2000年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金[违约金按

照264267元的每日万分之五计算；本案的逾期交房违约金与（2000）增法民初字第359

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号《民事判决书》判决的逾期交房违约金的总和以不超过264267元为限]。二、驳回冯

志刚、肖烨的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的

债务利息。一审案件受理费3897元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。

判后，上诉人澳美公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决支持

上诉人的解除《房地产买卖契约》的反诉请求；3.本案一审、二审案件受理费由被上诉

人承担。上诉的主要事实和理由：1.《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山

庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开〔2013〕491号）明确了重建澳洲山庄的方案，履

行该方案不仅可以解决购房人的诉求，还能使得地区面貌为之一新。因此，恳请贵院维

护广州市人民政府的决定，督促该方案相关方履行承诺，以广大购房人利益和地区稳定

为重，同时维护上诉人的合法权益。2.上诉人未能交付验收合格手续房屋和办证的原因

是不可抗力，上述491号文已将澳洲山庄定性为烂尾楼，各级主管部门也明确无法办理

房产证；该行为并非上诉人原因导致，上诉人更不应承担“逾期交楼违约金”“逾期办

证违约金”。也因此，《房地产买卖契约》已不可能再继续履行，依法应予解除。（1）

上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》后，上诉人积极履行合同义务，澳洲山庄工

程无法通过竣工验收的手续并非是上诉人的原因所致，上诉人无需承担违约责任。退一

万步而言，即便认定上诉人存在违约行为，被上诉人的诉讼请求早已超过诉讼时效，被

上诉人的请求无法得到法律支持和保护。（2）现如今澳洲山庄成了广州地区最大、持续

时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问

题，上诉人也在积极奔走、推动山庄重建，但实在不是上诉人单一公司所能解决。（3）

2012年以来，为解决澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题，广州市萝岗区委联合多个政府部

门专门为澳洲山庄的重建项目成立了专责小组并做出政策指示文件，由各部门以维护社

会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建计划，澳洲山庄重建项目已经广州市规

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划局批准重新修改规划，根据政策要求案涉房屋将修改规划进行重建，在重建项目完成

后上诉人将不可能按照原案涉房屋的地址及房屋交付给被上诉人，《房地产买卖契约》

事实上已经无法继续履行。（4）案涉房屋所坐落土地已被广州市方兴房地产建设有限公

司、广州富鼎实业有限公司（以下称方兴公司、富鼎公司）侵占；目前，房屋所在该土

地的产权人为方兴公司、富鼎公司；原《房地产买卖契约》属于履行不能的情形。（5）

根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不

可抗力致使不能实现合同目的”之规定。因此，上诉人有权解除《房地产买卖契约》，

而且这也是目前来看最好的保护被上诉人利益的方式。3.继续履行《房地产买卖契约》

存在上诉人极不公平的情况，上诉人有权解除《房地产买卖契约》。广大购房人在别有

用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置上诉人推动山庄重建的努力于不

顾，与重建山庄的大方向背道而驰。

被上诉人冯志刚、肖烨服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。

二审案件受理费3897元，由上诉人广州澳美房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 谭健颖

审判员 杨晓航

审判员 马健中

二〇二〇年十二月十日

书记员 苏宏榴

张情

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