红果项目构想

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红果华夏中学项目营运策略纲要方案

贵阳三人行房地产投资顾问有限公司

二O一一年十月

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第一章 开篇

一、回家是我人生最大的享受

享受着事业有成的喜悦，享受着城市悸动的繁华，享受着健康快乐的人生，享受着家人回家的期盼„回家，跨入威严气派的欧式

钟塔大门，踏上天然石材铺砌的台阶，两旁银杏微笑相迎，盆景和花饰路灯镶嵌其中，错落有致，层次分明，井井有条。延续着微笑

不断深入，慢慢步入园型的中心雕塑广场，展翅翱翔的飞鹰雕塑雄踞正中，四根绘有各种各样的图案的雕像柱陪衬四周，一排排灯光

喷泉汩汩流淌，造型各异的雕塑在声、光、色的映衬下，勾画出一幅气势澎湃的壮丽风景。小桥流水，河塘月色，鹅卵石曲径，木质

花架，休闲木质座椅，垂柳„„，镶嵌在楼体之间的花草树木，游乐场所，围绕四周的绿色围墙，构成一道道优美的纯天然画面，让

人返璞归真，重掇自然，长叹：这山、这水、这空气、这阳光、这蓝天、这白云„„都是那么的清新、自然，风景这边独好！

在不断的寻寻觅觅间，猛然发现自己事实上为这阳光迤逦、苍翠无边的生活意境给吸引住了。是的！居家环境比起国际要闻、社

会事件„对我和家人的实际生活帮助要来得重要得多。因为老祖宗的智慧告诉我们：环境，影响居住者的身心灵健康至为深远。此刻，

安坐于“观天下”超大的景观平台上，美丽的家园，谨以声、观、气、温、光„„等心灵寓所的要素，投射出现代精英家庭企求圆融

祥和的质感生活，这就是我和我的家人一直想要的！

二、我的地盘我做主、我的生活我主张

周末了，卸下繁重的工作压力，运动运动吧，松弛一下紧绷的神经，走，到小区恒温游泳池游游泳；到室外多功能运动场去打打

网球，下下棋，要不我们去健身房锻炼锻炼，身体才是革命的本钱啊。闲暇时，带上心爱的人儿或是邀上三五知己到楼下那家法国餐

厅搓上一顿，浪漫一把，也顺便犒劳犒劳我们的胃！哟，你家女儿真可爱，你看她在阳光广场上，玩起来就如快乐的小鸟，乐颠颠、

笑呵呵，还不时朝我们来个小鬼脸，听我们双语幼儿班的阿姨说，她已经报名竞争小班长了„

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第二章 市场分析

一、市场有什么（区域现状分析）

1、现有项目属性分析

开发商 项目名称 项目位置 产品类型 占地面积 总建面积 容积率 建筑密度 车位（个） 绿化率

龙祥地产 龙祥华府 胜景大道（华夏中学高层、商住楼 16000㎡ 15万㎡ 9.38 约65% 400 30%

旁）

轩华地产 轩华大厦 胜景大道竹海西路交高层、商住楼 3998㎡ 49876.1㎡ 10 75% 约200 单体楼

汇处

九洲地产 印象小商会 开发区江源路房管局多层、高层、约1万㎡ 60000㎡ 5 35% 约130 40%

斜对面 商住楼

高层、商住楼 兴凯花园酒店 兴凯花园 开发区杜鹃西路 5800㎡ 55000㎡ 9.48 70% 约200 单体楼

高层商住楼 国强地产 国强尊邸 红果大酒店前行1004667㎡ 34000㎡ 7.285 50% 约200 单体楼

米

英豪地产 盘龙花园 干沟桥320国道南侧多层 约20000㎡ 80000㎡ 4 45% 200 35%

总医院斜对面



多数楼盘都是集中在主干道、城中央进行开发，90%是电梯房。唯有盘龙花园处于郊区，多层。说明目前都是集中在中心区进行开

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发。



90%都是单体楼，没环境，没绿化，容积率大，建筑密度高。说明品质不高



开发商和行政单位合作开发明显，一方出土地，一方出资金。说明开发合作形式多样。



90%都是商住楼，纯住宅很少，都配有停车位。说明目前商住楼是市场的主流，大型有规模、有品质、有环境的小区基本上没有。

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2、项目户型设计分析

项目名称

总套数 公摊系数 户型结构 面积配比（㎡） 户型点评

750 0.1621 龙祥华府

三室两厅一厨两卫、三室两厅130.12㎡、147.81—148.97㎡优势：户型方正、动静分离，干湿分区，配有大入

户花园和阳台、飘窗。通风，采光良好，有景观“视一厨一卫、七室四厅两厨四卫 主力户型、193.38—240—

野”差。劣势：130㎡三室只配一个卫生间，影响280(复式) ㎡

使用，目前也是最难销售的。

轩华大厦 350 0.1523

两室两厅一厨一卫、三室两厅81.03—107㎡—121.6㎡、125优势：户型方正，动静分离，干湿分区，功能分区

明确，部分配有阳台和入户花园、飘窗。劣势：格一厨一卫、两室两厅一厨一卫、—127.6㎡主力户型、188.5 ㎡

局分配不合理，三室只配带一个卫生间，多扇卧室三室两厅一厨两卫、四室两厅— 201.4 ㎡

门朝向大厅，心理感觉不好。 一厨两卫

印象小商120 0.18

汇

三室两厅一厨两卫 121.1—126㎡、136.7—132.8优势：全明户型设计，线条明快，空间布局紧凑，

三室两厅两卫一厨两阳台

㎡主力户型、200㎡ 开阔的景观阳台，独创入户花园设计。劣势：132.8

㎡户型的厕所面对餐厅，对客户心理压力大。

兴凯花园 110 0.18

四室三厅一厨两卫，五室四厅161.9—178.1㎡主力户型、优势：动静分离，干湿分区，厅卧全明，宽敞的入

户花厅。劣势：面积过大，市场接受力有限，餐厅一厨两卫，六室四厅一厨三卫， 240.88㎡

和卫生间没有很好的分离，有异型，不方便使用。

国强尊邸 约300 0.14

两室两厅一厨一卫，三室两厅97.28—101.93㎡97.22—优势：户型方正，动静分离，干湿分区、紧凑实用，

采光通风良好，飘窗设计，可以观湖赏月，注重细一厨两卫、四室两厅一厨两卫 101.86㎡131—135.59㎡

107.3—111.95㎡主力户型 节设计，如卧室、卫生间门的朝向。劣势：130平

200㎡ 方的户型进深长，采光通风效果稍逊。

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盘龙花园 750 0.17 三室两厅一厨一卫 110—117㎡、120—130㎡主力优势：全明设计，南北通透，室内空间设计灵活，

户型 功能分区明确，户型方正，动静分离，干湿分区。

劣势：厨卫分离不太合理，对客户心理有影响



主力户型在120—140㎡，三室两厅一厨两卫。



户型比较单一，都是平层和顶层复式。



面积格局配比存在不合理现象，如三室的只有一个卫生间。



公摊面积在18%以内，在一定程度上说明公摊小，但密度大。



面积跨度大，从81到280，满足了不同客户的置业需求。



基本上都满足了“动静分离、干湿分区、户型方正”的要求，只是一些细节还没有做到极致。如卧室和卫生间门的朝向和其它门

入口的互错。



室内空间的设计满足了实用性和使用方便性，配有飘窗和阳台、入户花园。



景观、视野附加值没有得到更好的体现。如大阳台没有设在更开阔的景观面，户型最大和总价最高的也没有设计在最美的景观面，

没发挥景观价值最大化。

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3、项目配套设施分析

项目名称 电梯配置 硬件设施 市政配套 小区配套 绿化景观

龙祥华府

两梯四户 电话、闭路、宽带、电华夏中学、红果二小、盘县八地下停车场、大型商场 中央绿化

子门、红外线防盗、闭中、盘县二医、、金港幼儿园、

路监控录像等 永安医院、工行、农行

轩华大厦

两梯四户 电话、闭路、宽带、华夏中学、红果二小、盘县八大型停车场、便利店、大无

电子门等 中、盘县二医、、金港幼儿园、型超市

永安医院、工行、农行

粮油、水果批发部、儿童架空层上绿化 两梯四户 电话、闭路、宽带、逸夫小学、教育局、红果大酒

游乐场、星级电影院、特电子门等 店、小广场休闲区

色餐饮区

地下停车场、大型商无 两梯四户两梯五户 电话、闭路、宽带、阳刚书店、胖太阳幼儿园、盘

场、酒店、西餐、红月便电子门等 县农村信用社、逸夫小学、华

利店 夏中学、盘县八中

地下停车场、大型商无 逸夫小学、教育局、红果两梯六户 电话、闭路、宽带、

场、超市、 大酒店、小广场休闲区 电子门等

停车场、商场、超市 宅旁绿化 一梯两户 电话、闭路、宽带、干沟桥总医院、盘县地税局、

印象小商汇

兴凯花园

国强尊邸

盘龙花园

电子门等 盘县国土局、红桥高中、小天

使幼儿园



90%都是两梯四户，品质相对来说比较高。



在配套方面，小区本身就是商住楼，配套设施比较齐全，但真正有特色的配套还是比较少，如会所，游泳池。



90%是单体楼，绿化景观少，基本上都是需要借助外部景观来渲染本项目。如东湖大桥的修建。

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4、项目定位分析

项目名称 主题概念 风 格 项目档次定位 目标消费群定位

龙祥华府

轩华大厦

印象小商汇

兴凯花园

国强尊邸

盘龙花园

入住龙祥华府、品味花园生活 现代简约 高端 高收入人群

体验轩华魅力、享受多彩生活 现代简约 中高端 中高收入人群

小商汇，大市场 欧式现代 中高端 中高收入人群

酒店服务、总统享受 现代简约 中高端 中高收入人群

尊贵之都、名仕之家 现代简约 高端 高收入人群

生态大盘、缤纷绽放 现代简约 中低端 中低收入人群



主题概念显得华而不实，没有真正的品质来支撑，纯粹是一种鳌头和口号，并不能很好的来提升项目的档次。



在风格上都很简单，没有差异化，很雷同。



刚性需求的改善型需求比较明显，中高收入群体，小户型反而不好销。



在营销定位上，感性诉求比较明显，理性诉求很弱。

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5、项目价格分析

项目名称 起价 层差 均价 折扣情况 销售情况

龙祥华府

轩华大厦

印象小商汇

兴凯花园

国强尊邸

盘龙花园 1630元/㎡ 10元/㎡ 1700元/㎡ 无 98%

2600元/㎡ 20元/㎡ 2800元/㎡ 无 90%

2600元/㎡ 10元/㎡ 2800元/㎡ 每平米少100元 86%

2460元/㎡ 20元/㎡ 2600元/㎡ 无 92%

2560元/㎡ 10元/㎡ 2800元/㎡ 无 70%

2800元/㎡ 30元/㎡ 3000元/㎡ 无 93%



电梯房起价在2500元，层差在10到20元之间，说明客户还是比较接受的。



均价在2600-2800元左右，而且无折扣，销售率在90%，供应量少，需求大。说明目前红果电梯房市场比较有前景。



红果楼盘供应量少，销售速度快，都是小盘，真正有规模，有环境，有品质的小区目前基本上没有。

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6、项目优劣势分析

项目 优势 劣势

龙祥华府

地理位置优越，处于胜景大道旁，和华夏中学、检察院相邻，到司法局、

乡企局不到10分钟路程。有一定小区环境，建筑的外立面，户型的空间

楼盘建筑密度高，绿化少，户型设计130㎡只有一个卫生间，营销不专

格局、规划设计比较合理，面积配比，定位比较准。水电等一些基本配套

业，附加值不大，无景观概念。

设施功能齐全，地下车库，配套（幼儿园，便利店）完善

。

轩华大厦

位置处于胜景大道旁，和华夏中学、检察院相邻，到司法局、乡企局不到

10分钟路程，地段好。水电等一些基本配套设施功能齐全，地下车库，户型格局分配不合理，三室只配带一个卫生间。售楼部装修没有档次，

销售人员解说不专业，绿化少，建筑密度大。

幼儿园，便利店，配套完善

。

印象小商汇

位置处于政府门前主干道，和逸夫小学、教育局、红果大酒店、小广场相户型结构：132.8㎡户型设计差，厕所面对餐厅，设计不怎么合理，业

邻，在政府支持下，主打红果新型商业圈。绿化环境好，未来升值潜力大，态复杂，一到三层是商业，菜场和影院和数码、动漫、定位乱，难于后

有代理商出谋化策，解说人员比较专业，主要以商业开发为主。期经营管理。

兴凯花园

地段好，现房，打造“酒店式”住宅，生活配套齐全：与农贸市场、阳刚

面积过大，市场接受力有限，餐厅和卫生间没有很好的分离，有异型，

不方便使用，绿化少，建筑密度大。不经过银行贷款，信任度低，首付

书店、胖太阳幼儿园相邻，酒店、车库、便利店。现房，即买即可入住。

40%，压力大。

湖：“东湖大桥”和逸夫小学、教育局、红果大酒店、小广场相邻。户型

营销力度弱。

方正，动静分离，干湿分区，公摊面积少。

国强尊邸

位置处于政府门前主干道，地段好，闹中取静，前有海宁商场，后有人工

建筑密度高，单体楼、绿化少。销售人员解说不专业，售楼部形象不强，

盘龙花园

位置处于干沟桥总医院斜对面，比邻地税局、建行、信用社、工行、总医厨卫分离不太合理。对客户心理有影响，售楼部形象不好，位置稍远，

院、红桥高中，位置相对红果中心较远，有一定的绿化环境。 营销力度弱。

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综合分析结论：



红果的楼盘大都集中在主干道、城中央进行开发，90%是电梯房。唯有盘龙花园处于郊区，多层，以步梯房为主。



标准层主力户型面积：121－150㎡；复式房或跃式房面积：180－280㎡；



大部分都是单体楼，没环境，没绿化，公摊面积在18%以内，在一定程度上说明公摊较小，但容积率较大，建筑密度大，品质不高。



红果真正有规模、有环境、有档次、有特色、有文化、有个性、有品质的楼盘很少，还处于粗放阶段。规模小，没有形成系统化

开发和管理。



开发商和行政单位合作开发明显，一方出土地，一方出资金。



90%都是商住楼，纯住宅很少，都配有停车位。



市场整体价格呈上升趋势，现阶段的主力价位集中在2600－3000元/㎡之间，均价2600-2800元/㎡，单套房屋的总价基本集中在

30万元－60万元之间；主力户型是三室两厅一厨两卫。



户型比较单一，都是平层和顶层复式，户型创新基本上没有，只增设一些阳台、入户花园、飘窗、增添楼盘卖点。



目前红果楼盘真正有环保化，智能化、配套化、环境化复合型小区屈指可数。



有的户型面积格局配比存在不合理现象，如三室的只有一个卫生间，不方面使用。



景观、视野附加值没有得到更好的体现，如大阳台没有设在更开阔的景观面，户型最大和总价最高的也没有设计在最美的景观面。

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

90%都是两梯四户，品质相对来说比较高。



在配套方面，大部分小区本身就是商住楼，配套设施比较齐全，但真正有特色的配套还是比较少，如会所，游泳池。



绿化景观比较少，基本上都是需要借助外部景观，如国强尊邸要靠东湖大桥来渲染环境。



大部分楼盘主题概念显得华而不实，没有实在的品质来支撑，纯粹是一种鳌头和口号，并不能很好的支撑项目的档次，没环境、

小区文化和楼盘独特魅力更不用说。



在风格上都是很简单，没有差异化，很雷同。



刚性需求的改善型需求比较明显，中高收入群体。小户型反而不好销。



电梯房起价在2100元以上，层差在10/元㎡到30元/㎡之间，均价在2500元左右，而且无折扣，销售率在90%，说明目前价格客

户还是比较接受的。总体上红果电梯房市场比较有前景。



市场定位均以中高端消费者为目标购买对象，且目标客户基本上都是以自住为购房目的，用于投资的比较少，投资型客户潜力有

待开发和引导。



景观规划单一，景观规划设计主要体现在中心庭院和底层架空绿化，相对于营销主题，项目在景观规划上缺乏文化底蕴和艺术内

涵，营销手法单一和陈旧。



交房装修标准均为毛坯房标准；



主力消费者：公务员及教师，个体户、煤老板。购房目的主要以改善型居住为主。

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7、重点项目分析

浅水湾：

位于红果大手笔规划建设的东湖生态景观带-------王家山中央高尚生活区核心,矗立30万平方米东湖湖畔,环境优美,景色宜人.总占

地面积约8万平方米,容积率3.75，园林绿化约6万平方米,以高层,小高层,多层建筑围合超大中央组团园林,自成一城大院,成就干户

生活公园.6+1情景花园洋房:一梯两户设计,户户双阳台,落地凸窗,南北通透,公摊面积小,户型均好性高.均价3600，面积90——120

㎡，两室和三室！目前一期，以多层、现房为主，属高端产品，定位高端人群，总共约320套，目前销售率为20%都不到。 建筑类型：

高层,小高层,多层建筑围合，绿化率： 40%，开工时间： 2010年5月开工时间： 2011年9月3日开盘时间 项目地址： 江源路王家

山注，浅水湾周边配套和小商汇差别不大！

8、最近入市项目补充

盘龙花园二期：最新价格2200均价，销售率90%，口碑好，288套，目前是二期！价格比去年有所上扬！

翰林院：最新价格电梯房2600均价，120以上户型，约200套，目前销售70%！

其余都是老项目，总体上价格比以前都上浮了每平方米300元左右！

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二、市场需要什么（发展预测分析）

目前，红果房地产市场消费者主要来源构成为：

1、公务员及行政事业人员：

主要集中在25~40岁之间，富有冒险精神和创造性，追求新颖时尚、力图领导消费潮流，追求科学与使用，同时把自己的理想、职业、

时代追求联系在一起。

2、企业职工：

主要集中在25岁~60岁之间，在企业单位担任管理层及老板职务，收入相对较高，主要为二次置业，消费心理非常理智，并具有计划

性，非常注重房子的质量、性能、以及产品的附加值。

3、私人业主：

主要集中在30~45岁之间，文化层次相对较低，但收入相对较高，主要追求实用、经济、合理，大多数消费者没有主见，主要具有跟

风消费特点。

4、其他：

主要为通过在外打工有一定的积蓄，想改变其在农村生活面貌，在城市买房来体现其身份地位。

因此，随着消费观念的进一步提升，消费者并不把价格作为唯一的参考因素，而是很注重其带来的视觉感受和使用效果。随着市场竞

争的强势挤压，服务、质量、外观、价格等渐渐成为市场上比拼的综合因素。性价比，才是消费者最终认可的要素。所以，现在的消

费者在选择置业的时候，着重考虑的因素如下：

1、真正享受型、实用型的房子

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以舒适、健康为主要原则，选择居住环境和空间就是在选择新的生活方式，房子不在大，实用、有私密性的保证，才是消费者最理想

的居住需求。

2、能体现身份地位的房子

以尊贵、气派、豪华为主要原则，所选择的房子大气、具有内敛的文化底蕴，才是消费者体现身份地位的象征。

3、能修身养性的房子

以完全、实用、方便为主要原则，所选择的房子不仅要满足基本居住需求，而且还要具有较高的完全性，享受性，便利性，修生养性

才是消费者不懈地追求。

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第三章 项目定位策略

一、市场定位

立足红果房地产主市场，开发盘县乡镇及矿区子市场，辐射六盘水市区域大市场。

二、客户定位

公务员及行政事业人员：45%

企业职工：30%

私人业主：20%

其他：5%

三、产品定位提升

（一）景观营造

设计要点：

1、景观设计中基于土地原貌：水体为核，群山为壳，山谷为轴的景观骨架，围绕核、壳与轴围聚成不同特质的景观区域，同时引入“都

自然”理念，以自然为主，效法自然；是为主城区自然资源最好的项目之一。

2、以绿色为主线，充分利用地形，用乔木、灌木等植物的合理搭配，形成跌宕起伏、层次分明的不同景观轴；

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3、以瑞士坡地建筑景观与建筑立面遥相呼应，形成统一、大气、尊贵的异域风情；

4、巧妙运用雕塑小品、灯光喷泉、跌瀑、假山、艺术墙、绿色墙、水幕墙、花架、座椅等造型艺术与硬地、软地以及广场完美融合，

自然、生动、灵活，形成差异化的艺术造型和功能特点，并具有丰富的文化底蕴。

5、小区大门设计为瑞士钟楼，与具有欧式风格的建筑屋顶形成统一，使整个小区具有大气、豪气、霸气的尊贵气派。

设计构思：

1、整体景观效果：

主要采用瑞士坡地建筑景观特点，打造纯瑞士风格的异域风情小区，配置小区背景音乐。

2、小区入口景观：

小区入口设置雕塑广场，配灯光喷泉水池、项目名称形象墙，沿形象墙依地势特点设置跌瀑、灯光喷水雕塑，种植乔木、灌木等，两

旁设置台阶，沿台阶两侧种植乔木、灌木、盆花等并设置休闲座椅，形成灵动性景观轴。

3、小区大门：

小区大门设置成造型独特的瑞士钟塔建筑，配以灯光修饰。

4、中心景观：

小区第一台阶中心设置休闲运动广场用以业主晨练，两旁设置休闲座椅、花架，种植乔木、灌木、草坪等，其中设置休闲步道，步道

两旁设置休闲座椅，草坪中配以灯光雕塑、假山点缀等，沿着小区景观中轴线设置喷泉、灯光水幕墙、雕刻艺术墙等；二、三台阶分

别设置老年活动区、儿童游戏园等。

（二）项目硬件提升

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1、入户门厅、电梯厅、过道均高贵气派装修。

2、配置2.5米/S品牌电梯，如蒂森、三菱等。

（三）物业管理智能化

 整个小区实行“一卡通”门禁系统；

 实行电子红外线围墙监控系统；

 实行智能化楼宇监控及自动报警系统；

 实行自动化停车管理系统；

 24小时保安巡逻安保；

 贴心保姆式清洁卫生服务；

 提供代交代缴代订等特约服务。

四、项目形象定位

定位要点：

运用创新概念，引导消费

运用产品创新，吸引消费

提升产品价值（附加值），促进消费

营造项目综合竞争力，规避竞争

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项目形象定位：红果15万平米瑞士人文景观豪宅。

推广主题：城市景观华宅，优越骄傲人居。

卖点提炼：

30000㎡瑞士坡地建筑风情园林

5栋欧式古典建筑风格

50%超过绿地率

10余㎡炫变空间

智能化物业管理系统

60~120㎡臻品户型

超大地下停车库，完全人车分层

首层全架空花园

豪华入户门厅设计

五、项目案名

楼盘名：观天下（寓意：观山、观水、观天下）

备选：嘉龙·盛世国际

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第四章 项目营销策略

一、形象造势策略

1、项目形象墙修建

主要以灯箱、水晶字内打灯展示项目形象及各大卖点，要求造型美观，材质品质感强，并在项目项目奠基时修建完毕。

2、户外广告介入

在红果人流集中地段设置广告牌、灯杆灯箱展示项目形象，项目启动时投入使用。

3、方案论证研讨会

组织研讨会，邀请政府领导、专家、消费者等人士对建筑、景观、智能化系统等进行评审，并邀请六盘水电视台、盘县电视台等媒体

报道全过程。

4、组织开工奠基庆典仪式

邀请政府领导出席开工奠基庆典仪式，并邀请六盘水电视台、盘县电视台等媒体全面报道 。

5、蓄意蓄客，引爆开盘

形象树立期发放VIP卡蓄客，寻求成熟时期开盘。

二、景观先行策略

先修建小区入口景观、小区大门，保证售楼部投入使用时一并投入使用。

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三、体验式营销策略

1、售楼部展示未来生活情景；

位置选定：4号楼底层商业

面积：300~400㎡。

功能设计：办公区、接待区、模型展示区、洽谈区、休闲区、儿童游乐区、3D模拟展示区、卫生间。

2、以小区入口景观样板段展示小区的品质感、生活舒适度等；

3、以样板房展示消费者未来生活空间及生活情景。

位置选定：4号楼3层每户型一套

装修风格：欧式古典风格

装修档次：高档装修

居家配置：所以家具家电配置

四、价格营销策略

1、项目应采取“低开高走”策略。

 低价入市，容易被市民接受，能使前期的销售形成旺销，实现资金回笼；

 后期的升值空间较大，后期的稳步升温，会使处于犹豫状态的消费者尽快落定；

 能让消费者在心理上有一个从“预计价格—心理价格—实际价格”逐步转变的过程。但升温的原则应遵循“升价小步走，降价大

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步走，稳中有升”的原则，有利于后期销售措施的灵活运用及调整。

2、项目应采取“差异化”的定价策略，实行“一房一价”。

本项目的户型设计以精品小户型为主，“一房一价”只体现单位的总房价，隐含了昂贵的单价，与消费者的承受能力基本接近，有利于

拉近项目与消费者之间的“心理”距离。

3、整体定价原则应体现“顺利启动，分期提升”的价格策略；

为后期的销售价格升温留一定空间。

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第五章 项目开发与项目营销节奏控制

一、节奏控制原则：

1、工程进度与营销节奏同步；

2、项目供给量应与市场需求量保持平衡；

3、工程投入资金应结合销售资金回笼匹配，保证项目资金链，并确保有风险应急处理措施。

二、项目开发节奏总控制：

根据项目的总体容量，结合市场需求特点，建议本项目分两期开发，工期共计为2.5年：

一期为1、3、4号楼，共 套，计 ㎡，工期为1月~18月；

二期为2、5号楼，共 套，计 ㎡，工期为15月~30月。

目的：

 有利于营销节奏把控；

 有利于营造价格势能，实现利润最大化；

 快速回收资金，减轻公司资金压力。

项目营运策略方案 SRX地产顾问机构

三、节奏控制实施：

（一）销售准备期

1、营销节奏：

时间控制 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月

户外及灯杆广告

工程围墙形象（设计及施工）

方案研讨会

销售物料（宣传资料、模型、3D宣传片制作等）

销售团队组织培训 略

开工奠基典礼

景观样板开放

样板房开放

VIP客户积累

营

销

策

及

准

备

2、工程形象：

时间控制 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月

工地围墙形象完工

工程形

象

土地平整

小区入口景观及大门完工

样板房装修完毕

1、3、4号楼开工并完成8层

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（二）强销期

1、营销节奏：

时间控制 9月

1、3、4号楼开盘及解筹

1、3、4号楼活动促销

1、3、4号楼收尾

2、5号楼认筹启动

2、5号楼开盘解筹

2、5号楼活动促销

101112131415161718192021222324

月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月

营

销

策

略

2、工程形象：

时间控制 9月

1、3、4号楼封顶

工

1、3、4号楼达到交付条件

程

小区中心景观修建

形

2、5号楼开工并完成8层

象

2、5号楼封顶

101112131415161718192021222324

月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月

（三）收尾期

1、营销节奏：

时间控制 25月 26月 27月 28月 29月 30月 31月 32月 33月 34月 35月 36月

项目营运策略方案 SRX地产顾问机构

1、3、4号楼交房

小区商铺认筹

营

商铺解筹

销

住宅整体清盘

策

2、5号楼交房

略

商铺促销

商铺清盘

2、工程形象：

时间控制 25月 26月 27月 28月 29月 30月

工程

2、5号楼达到交付条件

形象

小区中心景观全部修建完成

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第六章 价格运用策略

综合目前市场情况及项目特性，我们认为本项目住宅部分整体可实现销售均价3600元/㎡，商业部分整体可实现销售均价8000元/㎡。

其分期实现如下：

1、以1号楼作为起价点，起价定为2980元/㎡。

2、1、3、4号楼实现销售均价3400元/㎡，开盘时实现销售均价3300元/㎡，强销期提升5%，实现销售均价3500元/㎡。

3、2、5号楼实现销售均价3700元/㎡，开盘时提升5%，实现销售均价3600元/㎡；强销期再提升5%，实现销售均价3800元/㎡。

4、商铺实现销售均价8000元/㎡。

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第七章 项目运行收支情况表

表一：

项目收支时间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计

修建围墙 6 14

场地平整 90 210

20

300

210 修建小区入口景观及大门 90

105 45

30 售楼部装修 70

样板房装修 18 42

广告费 100 50 30 20

7000 2000 2000 1000 1000 1000

项目支

出（万

元）

营销费用（户外广告、沙盘、

3D制作等）

1、3、4号楼工程款

管理费用

销售费用

合计

认筹金

销售收入（合同金额） 入（万

300

150

100

60

200

240 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20