二手房买卖指导-第1章

第1章 日渐升温的二手房交易

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的

房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、

允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”

是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被

称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、

经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有

小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和

经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种

房子主要有以下几种类型：

8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合

法产权证书的已购公有住房。

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包

括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的

安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按

照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，

由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住

用的楼房均可出售。

为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规

定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。

随着二级市场的进一步发展，把旧房子卖掉已成为很多家庭计划中的事情。但是，自己的

旧房子到底值多少钱呢？估高了卖不出去，估低了自己又不合算，确实是件麻烦事。

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概

而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比

较高。

2地形、地质

不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而

地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其

上风口处的山坡地价格还要低。

3形状、用途

一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。

7建设质量

质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其

质量好坏的一个重要标志。

8物业管理状况

安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者

在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。

土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格

自然会比较高。

另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响

土地价格。

二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当

可观。

在二手房交易过程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，所以，今后北京乃至全中国的

经纪公司必将走向一个高峰，此中竞争也将迅速扩大，经纪人的地位也会得到更多百姓的认可。

依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过

10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取，

中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。

比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：

中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。

再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：

中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。

1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年

的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购

买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通

住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，

再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地

说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房

等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税：（税率交易总额[1]1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭

为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时

间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个

人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，

若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度

按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产

作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房

（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人

所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的

20%

3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征

收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首

次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普

通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受

优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房

测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上

收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测

绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7.登记费：（工本费）80元 共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身

份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买

方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要

派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，

免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改

房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要

先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房

还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

购买二手房时，需注意——

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说

有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得

后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买

受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与

其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重

过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立

的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较

多纠纷。

（4）。土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，

政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注

意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人

来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要

建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面

了解详细情况。

（6）。福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，

而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合

（9）。中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买

受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行

发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清

楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问

题均应全面考虑。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，

交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行

办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，

然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次

性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方

的二手房屋买卖合同全部履行完毕。