后疫情时代房地产市场的变化

丨_研究

后疫情时代房地产市场的变化

■国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴

新冠肺炎疫情期间，各地的房地产市场都出现一些波动。

整个房地产市场在疫情后，可能有以下几个方面的变化：

第一，从过去集中调控、行政手段调控，转向分散调控、

经济手段调控

。国家有关部门在这半年内，陆续出台了许多

政策，包括土地的供给和管理等，可以看出省一级和地级市

权力越来越大，包括基本农田要转为建设用地的，原来5亩

地以上要经过国务院审批，现在基本下放到省里。在信贷的

调控上，首套房、二套房的信贷比、按揭比、信贷利率，原

先为了保持房地产市场的平稳，都要各大银行和地方政府协

商。

另一个较好的现象是房地产市场从过去的单一价格调控

转向多元调控。过去因为单一价格调控，上海、杭州等房子

较紧俏的地方，出现了新建房比二手房价格便宜、高档房跟

大众房一样价格调控的现象，这些都不利于房地产市场的消

费升级和消费多元化。

第二，从单一渠道住房供给转向多渠道、多途径的住房

供给

。因为疫情后消费者对住房的需求会分化，在这种情况

下，应该有多品种来满足多样化的需求。30多年前的住房

模式曾是单一化的，政府造房子后分配，房改后转向以房地

产开发为主，从政府供房到房地产开发，住房的品种就变成

两种，一种是政府建，一种是房地产开发企业建。

这两端应该存在着多种模式、多种主体，比如欧洲大量

的住房是由合作社、协会来供，即集体模式供地。这种供地

供房的模式处于政府与市场主体的供地模式之间的多品种、

多类型的供地模式。从欧洲的经验来看，用这种模式解决中

低收入阶层的住房问题非常有效。

比如深训某个单位接收了一批北京来的大学毕业生，这

批大学毕业生收入比较好，但是在深圳没房子。深圳现有的

商品房价格他们用几十年也买不起，怎么办？假设深圳采取

合作住房模式，政府点状供地，每一块土地可能盖几十或几

百套房子。将一个单位的学生组织成为一个住房的合作社，

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推选一个人当住房合作社社长。当地优惠政策趋向于这个住

房合作社，这批学生进行资金筹集，资金多的可以买下未来

造的房子，资金少的可以租用房子。再用银行贷款，向政府

购买一块点状的土地，委托房地产公司进行设计、建造、分

配，这块地上的房子成为住房合作社产权的房子。如果说这

批学生的工作要从深圳调到上海，那他就把房子退回合作社，

合作社再招收新的员工进来。

一般这种模式的房租比市场要低一半左右，因为房价是

一个成本价。这种模式对于北京、深圳、上海等房价高企的

一线城市来说，可以解决中低收入阶层的住房问题，比如房

子造了之后如何分配，房子离工作单位的远近问题等。

第三，住房建造模式从毛坯房为主转向、绿色、

精装修

健康住宅为主

。目前毛述房的实际占比较大，看上去好像价

格比较便宜，但在房价基础上，尤其是一二线城市，毛述房

与非毛述房价格实际相差很低，对节能减排影响却非常大。

毛坯房到手后重新装修比统一进行精装修实际能耗会增加

50%以上，而且住房的一些性能、结构都改变了，这种改变

会对房子的寿命，特别是节能减排的特性带来影响。

所以目前许多地方出台了政策，绿色建筑占比要达到

70%以上，高星级至少达到50%以上，有的城市还提出百分

百实行绿色建筑。例如北京市刚刚出台的政策，二星级住宅

补贴50元/平方米，三星级补贝占80元/平方米。各地都出

台这些鼓励节能减排的住宅政策,对整个房地产的健康发展、

降低温室气体的排放、下一代能够有更好的家园，都有极大

好处。

更重要的是，后疫情时代，大家对住房的健康、舒适关

心程度增加了。所以健康住宅目前已有国家标准，有了评价

体系。例如空气质量方面,新风系统能不能对病毒进行过滤，

能不能在玄关处对一定浓度的臭氧进行消毒等，这些都是健

康住宅最关心的问题。

在健康住宅的基础上还有健康小区，这方面衡量的标准