2023年房地产调控如何走出两难困境

房地产调控如何走出两难困境

延长年限，确立产权，公平入市，以税代金。假如根据这样来改

革，地方政府有钱了，老百姓的房价也降下来，整个经济运行正常。

当然，改革的难度实在是太大。现在房子、土地像一堆乱麻一样，就

看中央领导的决策、魄力、决断，能不能把这个问题从根子上解决。

房屋和土地，既涉及群众的安居，也涉及房地产商的利益；既关

乎到中央的宏观调控，也与地方的经济增长和财政收入有关；既要保

证吃饭和粮食平安，也要想方设法满意居住和其他建设的需要；既要

与用地的开发商、地方政府、想买房子的群众等利益有关，也与被征

地农夫、被拆迁城乡居民的利益有关。因此，房屋和土地形成的经济

和社会关系，是一个利益纠缠、问题集中、冲突较大的一个经济和社

会领域。

房地产形势和调控现状

2022年可以说是房地产的调控年。2022年房价涨了25%，2022

年在国务院的调控下，涨幅降低了10个百分点。但是，2022年即使

上涨15%，房价的增长速度仍旧快于城镇居民收入的增长速度。房价

收入比在连续恶化。房价收入比是指平均面积的套房价格与城市居民

家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，几年可以买一套房子。

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2022年全国是8.3，虽然2022年宏观调控力度很大，仍到了8.7，

上升了0.4。消费经济学有一个测算：一个家庭，正常的工薪、利息

水平下，房价收入比超过了6，居民买房就很困难，超过7，难度就

相当大，房价收入比超过8，85%的居民买不起房子。一般发达国家

的房价收入比是3到6。

有人认为买不起可以租。80%的人买不起房子，10%的人买许多套，

然后租给80%的人。因此，要防止的是城市里形成向外租房的房东和

需要住宅的房客两个阶层，两极分化。假如这个问题连续下去，会成

为比较大的社会稳定方面的问题。

从2022年开头调控房地产，房价却越调越高。近几年房价持续

走高有以下缘由：第一，土地供应不足。其次，住房刚性需求。第三，

行政垄断卖地、

招拍挂、70年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家

卖，千百万个房地产商买。而且不是市场性的，定价权在垄断一方。

招拍挂是谁出价最高卖给谁，价高者得。70年的使用年限，租金一

次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金，地方财政

2022年1200亿，2022年9600亿，2022年接近1.6万亿，2022年国

家调控来调控去，最终竟然卖了2.9万亿，翻了一番。

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2022年，国务院为了将快速上涨的房价稳定下来，实行了一系

列的措施。主要有如下几条：

1.掌握贷款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供应，清理囤

地。

2.限制二套房、三套房买卖。

3.建设经济适用房和保障房。据估算，保障房建设与危房改造要

花8万亿元左右。

台湾解决住房的方式是直接走市场经济。韩国盖了250万套房子，

居民住宅的1/4是政府供应。我们现在学新加坡和韩国模式。但是新

加坡600万人，生产力进展水平高。我们10多亿人，能不能搞得起，

是比较大的问题。

4.税收措施。2022年美国开征房产税最低的州是房价的1.2%，

最高的洲加利福尼亚是1.9%。所以，美国人很少有两套房子，除非

富豪。房产税和物业费是两回事，物业费是卫生清洁、保安等费。物

业费1%，房产税1.9%，两项相加将近3%。50万美元的房子，每年交

1.5万美元。房子太多，中产阶层交不起。开征房产税提高房屋的拥

有成本，抑制房子投机、投资是有作用的。上海和重庆试点的房产税

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方案，面对一个拥有住宅的巨大群体，利益的博弈，导致制定的方案

脆弱无力，税收调整的作用不很明显。目前可能阻力太大，需要渐渐

完善。

当然目前征收房产税还存在一些难题，比如：第一，征房产税与

出让金重复，出让金已经很高，再收房产税，双重征税。这是一个难

点。其次，70年使用权与房产税的财产性质方面的冲突。这是法律

上的难点。房产税的定义是财产税，现在房子使用70年，由于宪法

上城镇土地国有。《土地法》实施细则第40款规定土地使用权到期，

土地以及土地上的地面建筑收回国有。70年使用到期后，必需重新

进入出让程序才能连续使用。第三，全部征收，还是标准外征收。发

达国家是标准内、标准外全部征收，没有累计。中国是套内面积不征

收，套外征收。房产税要征收，必需得清查房产。财产没有清查，怎

么征，这存在一些难题。

房地产调控遇到两难问题

房地产领域的宏观调控特别简单，需要考虑各方面的关系，如经

济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方

等等。每一项政策，都有利有弊。没有完善的政策，只能是求得一个

次优和平衡。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的方案。

1.有限土地在吃饭与居住之间的冲突，这是我国的土地国情。我

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国人口密度排在全世界各国第11位。另外，每一个农业劳动力耕种

的土地，中国倒数第三，中国劳均耕地是0.36公顷，倒数第三位。

美国的家庭农场平均3500亩。欧洲国家的农场，小一点平均200多

亩。世界上农场规模最小的，是日本、韩国、台湾，每一个家庭也许

40多亩、50亩。搞规模经营，但中国家庭都小型化了，一家平均10

亩地，还有山地、坡地、平地、水地、旱地。我认为，中国规模经营，

是一个缓慢的过程，并且最终规模也不会太大。即使土地彻底放开交

易集中，重组的过程很长。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。

据估算，将来我们缺10亿亩地。所以，从中国国情讲，坚决反

对住两套房或者三套房，坚决反对到农村去买一个院子，中国的国情

没有享受这种居住方式的资格。同时我也认为要限制农夫盖房子。总

而言之，吃饭和居住，是用地的两难。

2.中央和群众压低房地价与地方财政收入的两难。从体制上讲，

目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少。因此，

成了中央靠税，地方政府，特殊是市县政府靠卖地、收费和融资平台。

而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政

开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。因此，卖地获得收入，

成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，土地收入越

多，房价是没有方法从根本上掌握下来。这是一个调控房价中的最难

以克服和解决的两难问题。

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3.经济增长速度与扩大就业的两难。今年我们宏观调控的任务是

抑制通货膨胀，而且从外输入的通货膨胀压力也很大，收紧银根，信

贷规模掌握，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资

也会发生困难，特殊是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困

难。再加上对房地产领域的严峻调控，限制房屋销售。经济增长速度，

可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨

有着乐观的作用；另一方面，却也会对房地产业和建筑业产生较大的

影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联

产业也会受到影响。产业链的GDP会削减，就业容量也有可能萎缩。

4.宏观调控与推高地价房价体制机制之间的冲突。现在推高地价

房价的体制机制仍存，政府从农夫手里购过来，高价倒出，土地财政

是推高地价房价的强大的动力机制，所以要掌握房价，很难。

如何解决房地产调控两难

(一)选择哪一种住宅解决模式

住宅解决模式主要有以下几种：

1.贫民窟方式。印度城市化水平30%，12亿人，3.6亿住在城市，

但是城市人口1/3住在贫民窟。印度的做法是看中某块地，搭一个房

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子，住半年后属于自己全部。拉美也是。

2.政府供应大部分保障房方式，如新加坡模式。

3.主要由居民自己解决模式，住房问题通过市场解决，如台湾模

式。

4.一部分住房由政府解决，如韩国模式。

我们究竟走什么样的住宅模式，这是很关键的。贫困模式我们不

能走，由于总理说要给居民风光和尊严的居住。市场模式把房价推这

么高，居民买不起。现在就是政府解决住房，现在就看多少人买不起

房子，政府解决多少。而政府解决房子跟政府的财力之间，又形成一

系列的问题。有没有钱，能不能解决，能够盖得起，而且盖起来以后

还有配套、物业等一系列问题和一系列成本。

(二)如何科学调控

1.收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理，也就

是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。比如，房价今年

涨了6%，居民收入起码要增长7%-8%。假如房价涨了15%，居民收入

增长7%，那麻烦了。这应当是政府宏观调控的监测点。

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2.房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入

比。假如这个地区房价收入比到了9，老百姓买不起房子了，当地领

导就不称职。

3.信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段不够。我认为，

房产税必需开征，当然必需解决房地产税征收的法律难点问题。

2022年底，全国200亿建筑面积，住宅平均根据0.6个税率，

120亿平方米，能收6000多亿元。开征房产税，假如商用房根据2%

或者2.5%的税率征收，能征1万多亿元。另外交易增值税，将近2

万亿元，正好抵过出让金。这样才是可持续的财政，现在的土地出让

金是不行持续的财政。

4.增加土地供应。城镇居民需要多少住宅，算好后给。不要鼓舞

农夫在深山沟里或者是耕地上盖楼，辛辛苦苦赚10万块钱，盖在山

沟里。过了几年，儿子、孙子出去打工，不回来了。最终，拆楼还花

成本。鼓舞农夫在县城买房子，给财政优待13%。同时，改造未利用

土地。全国沙漠26亿亩，盐碱地5.3亿亩，滩涂地3000万亩，加起

来31多亿亩。现在改造盐碱地的微生物法技术比较成熟，五六万块

钱可以改造一亩。

5.增加保障房建设和供应。但同时应当考虑到，福利社会肯定要

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和生产力水平、人口国情、财政力量相适应。拉美80年月、90年月

有两个问题，一是收入差距太大，二是政府对老百姓承诺得太多，最

终政府财政支撑不了，导致金融危机。由于向银行借钱，导致财政赤

字，导致80年月负增长，90年月低速增长，0.2%的增长速度。拉美

财政还仅仅只是解决医疗和社保，不涉及居民住房问题。因此，我认

为，保障房的建设要测算将来的风险，要考虑财政力量。

(三)彻底改革解决房子问题，关键是中央下不下决心，从根子上

改。

1.延长土地使用年限。延长使用年限，比如说耕地1000年，住

宅500年，企业用地300年，沙漠、盐碱地1000年。

2.确立近似产权，土地房屋可以交易，抵押、入股、出租、继承。

延长土地使用年限事实上就相当于把土地给了你，这个时候就可以征

财产税了。

3.各种土地公平进入市场。不要政府一家卖地，政府一家卖地就

没有竞争者。全部的地都进入市场，就形成竞争性的土地供应市场，

地价就能降下来。

4.废除土地招拍挂。我认为，农夫的土地、宅地、林地、耕地应

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都允许交易、继承、抵押、入股、出租。台湾的宅基地、耕地、林地

是这样交易：假如这个地增值100%，政府40%，自留60%；假如增值

200%，各拿50%；假如增值300%，政府60%，自留40%。涨价的部分

按比例累计归公。

城市化过程中，许多人不会再到农村去种地。80后、90后，甚

至21世纪，到城里能再回去种地吗？所以，肯定要顺应这个趋势，

在制度上鼓舞宅基地、林地交易，要规模化。让城市的土地、房子和

农村的土地、房子都交易、能交易，确立产权，能够交易、继承、入

股、出租、抵押，把整个盘活起来，才叫市场经济。

我想，通过这些方法，再加上政府保障房的供应，我认为会逐步

解决中国的居住问题。当然，首先是让老百姓创业、就业、有收入，

大部分房子让他自己买。比如80%的人自己买房子。至于保障房，第

一政府的财政力量能不能承受得了；其次是否低收入甄别起来很麻烦，

很困难，成本太高；第三要防止腐败问题，监督成本太高。全世界廉

租房的安排都消失这种问题，而且都是议会在那儿盯着。

所以，我认为关键是要把房价压下来，老百姓能买得起房子，政

府对不超过10%的人给廉租房，这个结构才是合理的。

延长年限，确立产权，公平入市，以税代金。假如根据这样来改

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革，地方政府有钱了，老百姓的房价也降下来，整个经济运行正常。

当然，改革的难度实在是太大。现在房子、土地像一堆乱麻一样，就

看中央领导的决策、魄力、决断，能不能把这个问题从根子上解决。

不管怎样，有几点是确定的：第一，房地产的暴利时代过去了。

像21世纪初的10年，像90年月后期的10年，房地产弄一块地，一

下子赚好几个亿，这个时代过去了。假如再这么下去，老百姓受不了，

中央也受不了。其次，以后每一家买好几套房子的时代过去了。一是

房产确定某一时段要清查，不清查没有方法交税；二是确定要交税；

三是房产税肯定会开征，肯定会普遍开征。由于房产税是地方政府的，

不开征，没钱是地方政府的问题。所以，房产税早晚全国得统一，全

国得开征。第三，房价不会上涨得离谱。

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