写字楼的定义解释

写字楼的定义解释

根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商

业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。八层以上可称大楼。商住楼指底

层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商

住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建

设项目名称之一。

写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971

年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、

文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国

家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括

营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、

高效率工作需要而产生的。

写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设

计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼

层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少

具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米

建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管

式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设

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施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为

主。

写字楼愿意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益

性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。

《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、

事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。

“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，

并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人

员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办

公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。

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商业地产概念与解析

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房

地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等

房地产形式。

在一些国际发达地区，一般来讲他们都会将商业地产分为六类

１．商业和住宅混合地带

２．店面商业地带

３．一般商业地点

４．中心商业地点

５．临近商业地点

６．办公商业地点

商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同地区发展。商业地产的发展规

模常常分为三级中心：一级中心、二级中心、三级中心。

一级中心包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高

档电器零售店等等。另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有

娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主。

二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次。还有服务业、商务

金融、文化交流、娱乐休闲等等。

三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。所以，

我们要了解决定商业地产形成的因素，要了解项目特色、客流情况，尤其是要进

行科学的规划。并不是我们随便在哪里都可以开一个大型的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭ

ＡＬＬ，或者是大型的百货公司。应当计算该区域里的人均收入是多少，居民可

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以花费的收入是多少。商业地产项目的开发一定要重视有没有客源，能不能赚钱，

不一定高档、不一定大就能够赚钱，而是要看这个城市，看这个地点，究竟你的

目标客户是哪一个层次。针对这个层次，针对你的目标客户来设计你的整个商业

形式。此外，地理环境、政府的公共投入和城市规划的配合等，都是决定一个商

业地产项目能否取得成功的重要因素。

作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产最重要

的成员，商业地产（commercialproperty）的概念最早出现在中国是2000年，首

先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。

对于商业地产没有一个完整、准确的定义：在媒体的引导下，仿佛商铺或者

底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念：商铺绝对不应该是商业地

产的全部,一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲

场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。

商业地产是一种结合体商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区

别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的

特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系

统性极强。简单地说，商业地产是一种结合体。

首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁

接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；

再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知

名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍

采用；

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此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银

行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费

用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人

们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。住宅类项目在推广过程

中将业主作为主要受众不同，商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明

显，更多地针对投资者为受众。

此外，住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相

对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄

厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护

成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格

比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因

而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险

的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。

在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消

费者等构成；各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必

须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。

商铺投资虽然并不等同于商业投资，但事实上仍占其绝大多数的份额。目前

商铺投资方式主要有返租式、自营式两种：返租式投资方式即由大商家租赁商铺

并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的高额租金回报，投资者无须参与经营管

理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；而自营式投资方

式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经

营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。

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随着近几年中国房地产业的持续升温，商铺地产作为房地产中最具专业化的

开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。

人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租

金，或出售赚取差价，博取更多收益。

商业地产中另外一类是仓库和工业楼。它们占用土地的面积较大，可分割成

小块空间以租给零散的租客，也可大面积地租给主流租客。

投资仓库或工业楼的优点是：首先，业主只须负有限责任，通常只负责大楼

结构和屋顶之维修，而租户则须负责内部的维修等事宜；其次，业主只须支付大

楼立体结构的保险费用，而租户则须支付其他所有开销；最后，购买仓库或工业

大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款，用最少的投入（包括头期

款）而获得最高的利润，这是一切投资者遵循的守则。

投资仓库或工业大楼也有明显的局限：例如，环境保护方面的要求甚严，业

主在这方面必须谨慎，尽量避免连带责任；此外，如果分割成小块空间出租给分

散的租客，通常签署租约不会太长，租客流动性大，导致费用增加，也容易产生

收租困难、资金周转不灵等问题；也要考虑到，若租给主流租客，固然带来稳定

的租金收入，但若主流租客移出他处，则会造成整个仓库或工业楼100%空置。

商铺投资的要素对于商业地产主要形态的商铺，投资者该如何预测及评估其

投资的潜在价值呢

第一、在投资返租式商铺时，投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、

稳定经营的能力，所以选择有实力的开发商是关键。应该充分了解开发商以前所

开发项目的业绩及市场评价；如果开发商开发项目多且保留了其开发的项目中的

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大多数商业面积时，则可以比较确认开发商有经济实力，能做到以出租为主，其

承诺的投资回报就会比较有保障。

第二、专业的商业运营机构进驻商业物业以后可以保证投资者实现投资回

报。开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营，而商业管理方再依靠自己的

商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理：

所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使

用权，三权分立是科学经营和稳定投资回报的保证。

第三、副商圈商铺投资有保障。城市商业地产中除去那些发展多年、商业成

熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，就是正在发展壮大的城市副商圈，这一类

型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了

避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政

府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势，因此这样的

区域周边的房地产住宅市场发展势头旺盛，拥有不少地标性高档写字楼建筑。

第四、消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。在

投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影

响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习

惯都是需要关注和了解的，很多时候并不能仅仅只看人流量大，还应当做更深层

次的分析。所投资区域的消费人群的消费结构对区域的消费市场的繁荣起着极其

重要的作用，对投资者来说，把握住这一因素，才能更好地进行投资。

第五、交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代

社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常

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重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及

物业具有不断增值的巨大潜力，值得引起投资者的充分关注。

以上所列举的是投资商业地产的几大外部客观要素，对于投资者来说，如何

针对不同类型商业地产的投资特点，做出理性分析，进行策略性的投资，做到有

效控制成本，降低投资风险，才是自身决策最重要的问题。

通晓国际规则

这些年来，在中国房地产投资市场中经常出现盲目追随的跟风现象，“拍脑

袋”的决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，造成了大家

蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况。这种情况主要是

由于相当多的房地产从业人员没有经受过系统、科学的专业教育所致。

须知，对于房地产投资的财务分析、市场分析和用户分析，以及结合实际的

综合案例分析等等，都是一整套有规律可循的知识体系，蕴含着丰富的操作技巧。

此外，随着越来越多的外国投资者抢滩中国房地产市场，尽快熟悉国际通行的市

场交易规则也变得空前重要；须知，倘若不能掌握准确的国际房地产商业语言，

必然无法与国外基金、投行等各种机构投资者有效对接，而在当今中国宏观调控

趋紧的背景下，资金链条若出现断裂，不能获得支撑项目进行的融资资金，则企

业很难继续运营。

今后中国房地产业的发展必将符合国际同业发展规律，顺应以资本为主导、

以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语

言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率！考虑到

这些，解决中国当今房地产投资市场上的无序、混乱竞争问题，首要的就是要树

立科学、理性、健康的投资观念，并通过规范的房地产教育培训，构建能够沟通

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国内业界与国外成熟地产投资机构的桥梁，引入国外发展的宝贵经验和教训，进

一步健全中国房地产交易市场。

写字楼结构分类解析

ialbusinesslocation(重要的商务区)

毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商

务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。

写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段

很大程度上决定了其价值。

tbuilding(有品位的建筑)

有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务

区标志性建筑的角色。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接

传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通

常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并引以为豪。

entfacilityandservice(超一流的硬件设施与服务)

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顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来的，有些已经

根据时代的要求逐渐量化。比如电梯，信息大厦内有5部德国原装蒂森克虏伯高速

电梯，速度达2.5米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电

梯等候的时间。

可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯拾皆是，比如层高，比如单位通风量，

比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等，这些都达到了当前市场所能达到的

最高水平。

另一个评价顶级的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平。作为顶级写字楼，

一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务，这一点毋庸置疑。

rdinarytenant(出众的客户)

除了项目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流

企业看中一流的品质。写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两

个面，形成了顶级写字楼由外而内，再由内而外的品质诉求过程。

一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业

能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。

laceforbusiness(纯商务)

与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。

在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字

楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。

ionofsale(非卖)

评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。这也是评判写字

楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也

保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。

写字楼属于哪类地产

广义上，商业地产可按不同标准细分，其中按用途分类比较符合实际，也比较

容易理解。一般分为如下4类：

（1）商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、

产权商铺、展览中心等。

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（2）办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）对外出租的政府

办公楼等。

（3）餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、

旅馆等。由于房地产开发向深度和广度扩展，房地产与宾馆、酒店的嫁接趋势明显，

出现了产权式酒店、公寓式酒店、经济型酒店等类型，开发商考虑把“宾馆服务”

装进自己开发的房屋内，不再局限于商业经营内容，显然是一大拓展。

（4）仓储、厂房类物业。是物流的重要组成部分，联结生产和消费，包括仓库、

存储罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

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