费越与南京汇景摩柏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

费越与南京汇景摩柏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审结日期】2021.04.30

【案件字号】(2021)苏01民终693号

【审理程序】二审

【审理法官】夏雷涂甫张卓慧

【审理法官】夏雷涂甫张卓慧

【文书类型】判决书

【当事人】费越;南京汇景摩柏房地产开发有限公司

【当事人】费越南京汇景摩柏房地产开发有限公司

【当事人-个人】费越

【当事人-公司】南京汇景摩柏房地产开发有限公司

【代理律师/律所】宫国庆上海市锦天城(南京)律师事务所;李华思江苏新高的律师事务所;钱

帅江苏新高的律师事务所

【代理律师/律所】宫国庆上海市锦天城(南京)律师事务所李华思江苏新高的律师事务所钱帅

江苏新高的律师事务所

【代理律师】宫国庆李华思钱帅

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【代理律所】上海市锦天城(南京)律师事务所江苏新高的律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】费越

【被告】南京汇景摩柏房地产开发有限公司

【本院观点】费越与汇景摩柏公司于2017年12月19日签订的《商品房认购协议》及《南京

市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有

效。

【权责关键词】欺诈催告撤销代理违约金返还财产合同约定新证据质证诉讼请求维持原判执

行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确

认。

【本院认为】本院认为，费越与汇景摩柏公司于2017年12月19日签订的《商品房认购协

议》及《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性

规定，合法有效。在上述协议中均明确约定涉案房屋规划用途为办公，费越主张汇景摩柏公

司隐瞒真实情况，未如实告知涉案房屋规划用途，但其未提交充分的证据证实，本院不予采

信。汇景摩柏公司交付的房屋已取得竣工验收备案证明材料，符合合同约定的交付条件，费

越称合同目的不能实现，与事实不符。费越要求解除合同缺乏事实及法律依据，一审法院不

予支持，并无不当。 综上，费越的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律

正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判

决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8808元，由上诉人费越负担。 本

判决为终审判决。

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【更新时间】2022-08-22 23:51:17

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年12月19日，费越(乙方)与汇景摩柏公司(甲

方)签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方同意认购工程编号为02幢1025室商品房，规

划用途办公，该房屋建筑面积35.7平方米。二、乙方认购的该房屋单价为23249.3元/平方

米。付款方式：首付加商业贷款。乙方同意签订本协议时交定金20000元，作为订立《预售

合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方应于2017年12

月28日前签订《预售合同》。 2017年12月27日，费越(乙方)与汇景摩柏公司(甲方)签

订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区方。该商品房规划用途为办

公，土地用途为商业用地，商务办公用地。房屋建筑面积35.7平方米，单价为22128.85元

／平方米，总价款79万元。乙方应于2017年12月27日前支付40万元。商业性贷款39万

元。甲方应于2019年8月31日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，按照已

收价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲

方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应在解

除本合同60日内，全额返还已收价款(不计利息)，同时赔偿合同价款1%给乙方。同日，双

方还签订《商品房买卖(预售)合同补充条款》，补充条款第十五条约定：双方之间的通知、

答复等均应以书面形式作出，否则，对双方均无任何约束力。合同签订后，费越支付购房款

79万元。 一审另查明，2017年12月27日，费越向芜湖普达营销咨询合伙企业(有限合

2019年8月17日，汇景摩柏公司通知全体业主，因政府环境管伙)支付团购费5万元。

控停工、重大活动停工、极端天气停工、政府外部道路施工停工等因素，项目存在无法按期

交付风险，预计延期3-4个月(后续具体交房时间以书面通知为准)。 2020年2月17

日，汇景摩柏公司通知全体业主，因疫情原因导致施工暂停，房屋交付时间后延。

2020年4月15日，汇景摩柏公司向费越邮寄交房通知，通知于2020年4月29日交

一审庭审中，费越陈述汇景摩柏公司虚假宣传，隐瞒房屋付房屋。费越收到该通知。

办公性质，且延期交房，导致其用于居住的合同目的无法实现。为此，提供了下列证据：1.

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毅达创汇中心临时管理规约、户型装饰装修标准确认书，拟证明汇景摩柏公司刻意隐瞒房屋

的办公性质，以公寓对外进行宣传，且与费越签订的相关文件中也体现了房屋的使用目的为

居住，而非办公。2.宣传资料、南京网上房地产公示信息，拟证明汇景摩柏公司明知涉案项

目的用途，房屋类型为商业办公和商业街铺，并不包含公寓住宅，而其对外销售时却以公寓

名义进行宣传，刻意隐瞒事实，虚假宣传。3.解除购房合同催告函、撤销合同告知书、邮寄

凭证，拟证明由于汇景摩柏公司原因交付不能，对交付时间一拖再拖，且根本无法确定交付

时间，构成根本违约，导致合同目的无法实现。 经质证，汇景摩柏公司陈述证据1的

管理规约是双方对房屋用途的规定，公寓本身具备居住功能。且根据规约第27条，首次业主

大会制定的管理规约生效之日本规约终止，业主可以通过业主大会改变管理规约，对房屋性

质可以实现自由使用。2020年4月29日房屋已交付，根据已收房业主的反馈，交付房屋完

全符合双方约定。对证据2中的宣传资料不认可，且宣传资料仅为要约邀请。对南京网上房

地产公示信息认可，该信息向所有人公示，费越可以查询了解房屋用途性质，汇景摩柏公司

不存在故意欺瞒的行为。对证据3的真实性无法确认。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当

按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。费越主张

汇景摩柏公司虚假宣传，延期交房，合同目的无法实现，要求解除合同、返还财产、赔偿损

失。一审法院认为，双方签订的商品房认购协议及商品房预售合同中约定的涉案房屋规划用

途均为办公。现费越主张汇景摩柏公司虚假宣传，欺诈、误导自己购房与事实不符，不予采

信。关于延期交房，因合同约定：甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付

的，乙方有权解除本合同。补充条款约定：双方之间的通知、答复等均应以书面形式作出，

否则对双方均无任何约束力。因费越未经书面催告交付即要求解除合同不符合合同约定，故

合同约定的解除条件尚未成就，因此其要求解除合同、返还财产、赔偿损失于法无据，不予

支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

第一款之规定，判决： 驳回费越的全部诉讼请求。 一审案件受理费8808元，减半

收取4404元，由费越负担。

【二审上诉人诉称】费越上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持费越一审诉讼请求；2.诉讼

费用由汇景摩柏公司负担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。双方都明知并且

认同案涉房屋是用于居住的。费越为居住目的购买房屋，汇景摩柏公司以公寓名义对外销售

房屋，双方所形成是关于居住房屋买卖的意思表示，而非办公用房。一审法院认定双方在协

议中约定房屋规划用途均为办公，汇景摩柏公司不存在虚假宣传，不构成欺诈和误导，违背

基本事实的认定。二、一审忽略重要事实认定。费越一审起诉的主要原因并非完全是汇景摩

柏公司是否存在虚假宣传，也非是延期交房，而是汇景摩柏公司在根本不具备开发公寓规划

许可的情况下，假借开发办公房名义将办公房改建成公寓并对外销售，业主是否拥有合法居

住权的问题。汇景摩柏公司没有取得公寓的规划许可，其所开发的“毅达汇创中心”规划用

途只有商业和办公，无居住功能规划。在诸多业主多次信访并且浦口区行为违法的情况下，

费越能否合法的居住，及是否存在被作为违法建筑拆除的可能，都是不确定的。对于汇景摩

柏公司此种已经明确违法但仍以合法形式对外销售的行为如何定性，一审未作出认定。三、

一审适用法律错误。本案并不适用《合同法》第九十三条关于合同约定解除条件是否成就，

而应当适用第九十四条关于法定解除的规定第(四)项，因当事人其他违约行为致使不能实现

合同目的。费越因汇景摩柏公司无法取得公寓规划许可而无法实现居住目的，有权解除合

同，赔偿损失。 综上，费越的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，

应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如

下：

民事判决书

(2021)苏01民终693号

当事人 上诉人(原审原告)：费越。

委托诉讼代理人：宫国庆，上海市锦天城(南京)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：南京汇景摩柏房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口

区江浦街道浦口大道17号。

法定代表人：曹兴斌，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李华思，江苏新高的律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱帅，江苏新高的律师事务所律师。

审理经过 上诉人费越因与被上诉人南京汇景摩柏房地产开发有限公司(以下简称

汇景摩柏公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院(2020)苏0111

民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合

议庭进行审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 费越上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持费越一审诉讼请求；

2.诉讼费用由汇景摩柏公司负担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。双方

都明知并且认同案涉房屋是用于居住的。费越为居住目的购买房屋，汇景摩柏公司以公

寓名义对外销售房屋，双方所形成是关于居住房屋买卖的意思表示，而非办公用房。一

审法院认定双方在协议中约定房屋规划用途均为办公，汇景摩柏公司不存在虚假宣传，

不构成欺诈和误导，违背基本事实的认定。二、一审忽略重要事实认定。费越一审起诉

的主要原因并非完全是汇景摩柏公司是否存在虚假宣传，也非是延期交房，而是汇景摩

柏公司在根本不具备开发公寓规划许可的情况下，假借开发办公房名义将办公房改建成

公寓并对外销售，业主是否拥有合法居住权的问题。汇景摩柏公司没有取得公寓的规划

许可，其所开发的“毅达汇创中心”规划用途只有商业和办公，无居住功能规划。在诸

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多业主多次信访并且浦口区行为违法的情况下，费越能否合法的居住，及是否存在被作

为违法建筑拆除的可能，都是不确定的。对于汇景摩柏公司此种已经明确违法但仍以合

法形式对外销售的行为如何定性，一审未作出认定。三、一审适用法律错误。本案并不

适用《合同法》第九十三条关于合同约定解除条件是否成就，而应当适用第九十四条关

于法定解除的规定第(四)项，因当事人其他违约行为致使不能实现合同目的。费越因汇

景摩柏公司无法取得公寓规划许可而无法实现居住目的，有权解除合同，赔偿损失。

二审被上诉人辩称 汇景摩柏公司辩称,1.一审法院认定事实正确。双方签订的认

购协议及预售合同当中明确了房屋规划用途为办公，双方均有明确的认知。2.汇景摩柏

公司已经交付了符合合同约定的房屋。根据双方签订的预售合同第6条，交付房屋需具

备的条件为取得建设工程规划核实合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。涉案

房屋于2019年11月取得上述材料，完全符合合同约定的交付条件。因此费越的合同目

的完全可以实现。3.一审法律适用正确。房屋符合合同约定，费越主张的违约行为是其

对公寓这一表述的误解，其行使法定解除权的前提条件并不成就。

原告诉称 费越向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除费越、汇景摩柏公司签订的

《南京市商品房预售合同》；2.判令汇景摩柏公司返还购房款79万元并支付利息(自付

款之日起按银行同期贷款利率计算至实际退款之日)；3.判令汇景摩柏公司赔偿解除合同

损失90744.51元；4.判令汇景摩柏公司负担诉讼费。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年12月19日，费越(乙方)与汇景摩柏公

司(甲方)签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方同意认购工程编号为02幢1025室

商品房，规划用途办公，该房屋建筑面积35.7平方米。二、乙方认购的该房屋单价为

23249.3元/平方米。付款方式：首付加商业贷款。乙方同意签订本协议时交定金20000

元，作为订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。

甲乙双方应于2017年12月28日前签订《预售合同》。

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2017年12月27日，费越(乙方)与汇景摩柏公司(甲方)签订《南京市商品房预售

合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区方。该商品房规划用途为办公，土地用途为商

业用地，商务办公用地。房屋建筑面积35.7平方米，单价为22128.85元／平方米，总

价款79万元。乙方应于2017年12月27日前支付40万元。商业性贷款39万元。甲方

应于2019年8月31日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价

款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲

方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应

在解除本合同60日内，全额返还已收价款(不计利息)，同时赔偿合同价款1%给乙方。同

日，双方还签订《商品房买卖(预售)合同补充条款》，补充条款第十五条约定：双方之

间的通知、答复等均应以书面形式作出，否则，对双方均无任何约束力。合同签订后，

费越支付购房款79万元。

一审另查明，2017年12月27日，费越向芜湖普达营销咨询合伙企业(有限合伙)

支付团购费5万元。

2019年8月17日，汇景摩柏公司通知全体业主，因政府环境管控停工、重大活

动停工、极端天气停工、政府外部道路施工停工等因素，项目存在无法按期交付风险，

预计延期3-4个月(后续具体交房时间以书面通知为准)。

2020年2月17日，汇景摩柏公司通知全体业主，因疫情原因导致施工暂停，房

屋交付时间后延。

2020年4月15日，汇景摩柏公司向费越邮寄交房通知，通知于2020年4月29

日交付房屋。费越收到该通知。

一审庭审中，费越陈述汇景摩柏公司虚假宣传，隐瞒房屋办公性质，且延期交房，导致

其用于居住的合同目的无法实现。为此，提供了下列证据：1.毅达创汇中心临时管理规

约、户型装饰装修标准确认书，拟证明汇景摩柏公司刻意隐瞒房屋的办公性质，以公寓

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对外进行宣传，且与费越签订的相关文件中也体现了房屋的使用目的为居住，而非办

公。2.宣传资料、南京网上房地产公示信息，拟证明汇景摩柏公司明知涉案项目的用

途，房屋类型为商业办公和商业街铺，并不包含公寓住宅，而其对外销售时却以公寓名

义进行宣传，刻意隐瞒事实，虚假宣传。3.解除购房合同催告函、撤销合同告知书、邮

寄凭证，拟证明由于汇景摩柏公司原因交付不能，对交付时间一拖再拖，且根本无法确

定交付时间，构成根本违约，导致合同目的无法实现。

经质证，汇景摩柏公司陈述证据1的管理规约是双方对房屋用途的规定，公寓本

身具备居住功能。且根据规约第27条，首次业主大会制定的管理规约生效之日本规约终

止，业主可以通过业主大会改变管理规约，对房屋性质可以实现自由使用。2020年4月

29日房屋已交付，根据已收房业主的反馈，交付房屋完全符合双方约定。对证据2中的

宣传资料不认可，且宣传资料仅为要约邀请。对南京网上房地产公示信息认可，该信息

向所有人公示，费越可以查询了解房屋用途性质，汇景摩柏公司不存在故意欺瞒的行

为。对证据3的真实性无法确认。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事

人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保

护。费越主张汇景摩柏公司虚假宣传，延期交房，合同目的无法实现，要求解除合同、

返还财产、赔偿损失。一审法院认为，双方签订的商品房认购协议及商品房预售合同中

约定的涉案房屋规划用途均为办公。现费越主张汇景摩柏公司虚假宣传，欺诈、误导自

己购房与事实不符，不予采信。关于延期交房，因合同约定：甲方迟延交付该商品房，

经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同。补充条款约定：双方之间的通

知、答复等均应以书面形式作出，否则对双方均无任何约束力。因费越未经书面催告交

付即要求解除合同不符合合同约定，故合同约定的解除条件尚未成就，因此其要求解除

合同、返还财产、赔偿损失于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八

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条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：

驳回费越的全部诉讼请求。

一审案件受理费8808元，减半收取4404元，由费越负担。

本院查明 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予

以确认。

本院认为 本院认为，费越与汇景摩柏公司于2017年12月19日签订的《商品房

认购协议》及《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效

力性禁止性规定，合法有效。在上述协议中均明确约定涉案房屋规划用途为办公，费越

主张汇景摩柏公司隐瞒真实情况，未如实告知涉案房屋规划用途，但其未提交充分的证

据证实，本院不予采信。汇景摩柏公司交付的房屋已取得竣工验收备案证明材料，符合

合同约定的交付条件，费越称合同目的不能实现，与事实不符。费越要求解除合同缺乏

事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。

综上，费越的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8808元，由上诉人费越负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 夏 雷

审判员 涂 甫

审判员 张卓慧

二〇二一年四月三十日

法官助理刘小琴

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书记员朱亚芳

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊