杜小亮、李艳红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

杜小亮、李艳红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山西省晋中市中级人民法院

【审理法院】山西省晋中市中级人民法院

【审结日期】2021.04.15

【案件字号】(2021)晋07民终1379号

【审理程序】二审

【审理法官】申子西胡睿张晓峰

【审理法官】申子西胡睿张晓峰

【文书类型】判决书

【当事人】杜小亮;李艳红;王新武;晋中市乐家房产经纪有限责任公司

【当事人】杜小亮李艳红王新武晋中市乐家房产经纪有限责任公司

【当事人-个人】杜小亮李艳红王新武

【当事人-公司】晋中市乐家房产经纪有限责任公司

【代理律师/律所】周丽艳山西晋信律师事务所;申云山西晋信律师事务所;李艳山西良秩律师

事务所

【代理律师/律所】周丽艳山西晋信律师事务所申云山西晋信律师事务所李艳山西良秩律师事

务所

【代理律师】周丽艳申云李艳

【代理律所】山西晋信律师事务所山西良秩律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】杜小亮;李艳红

【被告】王新武;晋中市乐家房产经纪有限责任公司

【本院观点】案涉《乐家房产存量房买卖居间合同》合法有效各方当事人均应当依约履行义

务。

【权责关键词】催告代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证明罚款拘留

维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，案涉《乐家房产存量房买卖居间合同》合法有效各方当事人均应当

依约履行义务。王新武按照合同约定将案涉房屋手续更名至杜小亮、李艳红名下王新武已履

行合同义务而杜小亮、李艳红未按照约定时间向王新武支付足额购房款构成违约。杜小亮、

李艳红负有支付剩余购房款的义务。一审法院判杜小亮、李艳红于向王新武支付购房尾款

500000元并无不当，本院予以支持。至于违约金一节，根据案涉合同约定“拖延办理相关手

续，经守约方催告仍无履约行为，逾期超过30日的，乙方存在上述根本违约情形之一的，乙

方应当在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向甲方支付违约金，

乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，同时，丙方收取乙方的居间服务费不

予退还”之约定。上诉人杜小亮、李艳红未支付剩余款项，系违约行为，考虑到违约金具有

惩罚性的特性一审法院结合合同履行状况、案涉房屋目前价格状况、违约金特点的意见原审

法院判决上诉人杜小亮、李艳红支付违约金73800元符合法律规定本院予以维持。住房公积

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案法律文书生效后负有履行义务的当事人须按期

履行生效法律文书确定的义务逾期未履行的不得有非生活和工作必需的消费行为不得有转

移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序

后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，

构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费1645元，由杜小亮、李艳红负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 15:23:24

【一审法院查明】一审法院认定事实：杜小亮、李艳红系夫妻关系，杜小亮为晋中市朋辉印

务广告有限公司的职工，该公司从2017年开始为杜小亮缴纳住房公积金。2020年6月份，

杜小亮、李艳红通过晋中市乐家房产经纪有限责任公司联系到王新武想购买王新武名下的位

于××路××号××小区××号楼××单元××号的房屋。经过协商王新武与杜小亮及晋中

市乐家房产经纪有限公司于2020年6月28日签订了《乐家房产存量房买卖居间合同》，该

合同约定:王新武将自己位于××路××号××小区××号楼××单元××号(原榆次区安宁

大街北幢2单元7号)的房屋出售给杜小亮、李艳红。房屋性质为房改房，房本年代为2003

年7月3日土地性质为划拨，土地证分割情况为未分割。房屋总价款为738000元，房屋交易

付款方式为贷款支付，贷款类型在第七条第(6)款其他特别约定事项中手写为“经甲乙丙丁四

方协商一致，达成如下协议:丙方(第三人)收到甲(原告)乙(杜小亮)双方的完整资料后，7日

内确定乙方(杜小亮)公积金贷款或是商业贷款，并开始相应贷款流程”。合同签订当日，杜

小亮将10000元定金交付给王新武，向第三人支付了5000元中介费。2020年7月13日，杜

小亮分别通过银行转账、微信转账及现金方式将剩余首付款228000元交付给王新武。王新武

于当日将案涉房屋的产权变更至杜小亮、李艳红名下，过户所需的土地出让金、税费等费用

由杜小亮、李艳红支付。现杜小亮、李艳红为案涉房屋的共有权人，共有份额为各50%。

2020年7月15日，编号为晋(xxx)晋中市不动产权第xxx××xxx号的不动产登记证下发，

现由第三人保管，该不动产权证在使用期限一栏载明为:城镇住宅用地至2043年5月31日。

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后原审原、被告及第三人的工作人员到住房公积金中心办理住房公积金贷款手续办理过程中

发现，杜小亮无法提供发放工资的银行流水不符合住房公积金的贷款条件。后王新武及第三

人与杜小亮协商，更换贷款方式为组合贷款或商业贷款，杜小亮均予以拒绝。目前案涉房屋

由王新武方支配。以上为本案事实。

【一审法院认为】一审法院认为，王新武与杜小亮及第三人签订的《乐家房产存量房买卖居

间合同》系双方真实意思的表示未违反法律、法规的强制性规定，合法有效各方均应遵守诚

实信用原则、严格按照合同约定行使权利并履行义务。王新武依约将案涉二手房过户至杜小

亮、李艳红的名下，杜小亮、李艳红在不符合办理住房公积金贷款的条件下，又拒绝办理商

业贷款或组合贷款，至今未按照约定将剩余尾款50万元支付给王新武，已构成违约，应当承

担违约责任。因此王新武方要求杜小亮、李艳红支付剩余50万元购房款于法有据，该院予以

支持。违约金则依据《乐家房产存量房买卖居间合同》第六条违约责任第一款1.2.3项“拖

延办理相关手续，经守约方催告仍无履约行为;”逾期超过30日的，乙方(被告)存在上述根

本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的

10%向甲方支付违约金之约定，确定为738000元的10%即73800元。杜小亮述称的尾款支付

期限未到，且只同意通过办理住房公积金贷款的方式支付尾款的意见，该院认为双方约定的

贷款方式并非只限定为住房公积金贷款且住房公积金的贷款金额受个人缴纳住房公积金的年

限、个人年龄、收入状况等条件的影响杜小亮在其无法确定可以通过住房公积金贷得全额尾

款的情况下，又拒绝其他贷款方式，其行为不但违反了双方关于贷款方式的特别约定更超出

了双方关于贷款流程开始期限的约定也和各方签订《乐家房产存量房买卖居间合同》的目的

不符，因此其辩解该院不予采信。 一审法院判决:杜小亮、李艳红于判决生效之日起十

二审中，日内向王新武支付购房尾款500000元、违约金73800元，共计573800元。

上诉人李建忠提供证明材料，晋中(李建忠)布晓程阳冲货明细及冲货扣款确认表，证明罚款

数额，布晓、程阳对此不认可，认为没有事实依据。其余查明的事实与一审查明的事实基本

一致。

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【二审上诉人诉称】杜小亮、李艳红上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决依法改判上

诉人不承担被上诉人所主张的73800元违约金。不付金额73800元。二、本案一、二审诉讼

费用、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错

误，依法应予改判。一、剩余房款付款期限尚未到，二上诉人不应当承担违约责任。二上诉

人与二被上诉人签订的《乐家房产存量房买卖居间合同》(下称“合同”)，合同约定二上诉

人采取公积金贷款方式付款，根据合同第二条第3款第3.2项约定，尾款支付时间是公积贷

款办理完毕后由银行直接发放，因此公积金贷款尚未办理完毕，故本案的付款时间还未到。

根据合同第六条第(5)款“如遇银行、建设局、税务局、房管部门等政策原因导致的交易无法

进行等后果，四方均不算违约，合同继续履行或以书面形式协商解决”之规定，同时根据公

积金中心公布的贷款人需要提供的贷款资料来看，并没有要求二上诉人提供银行流水，需要

提供银行流水是公积金中心的内部规定，因此，属于政策原因导致的，不属于二上诉人违

约，因此二上诉人无需支付违约金。二、被上诉人晋中市乐家房产经纪有限责任公司(以下简

称“乐家公司”)对本案的发生存在重大过错，应当承担全部责任。乐家公司作为一家二手房

专业中介公司，二上诉人作为首次买房的消费者在签订合同后支付了乐家公司中介费用。二

上诉人要求所购房子为50年左右产权的学区房，并能够使用公积金贷款。二上诉人看了被上

诉人王新武的房产后，让乐家公司进行评估、接洽乐家公司便促成双方进行交易，二上诉人

按照合同约定期限提供的全部贷款材料并如实告知了乐家公司仅有公积金没有银行流水与社

保缴费记录乐家公司在明知自己未办理过这种情形的公积金贷款仍未按照合同约定将二上诉

人提供的贷款资料先行提交给住房公积金中心进行核实反而直接让二上诉人与被上诉人王新

武先行办理过户过户后才发现被上诉人的房产土地使用权期限仅剩23年，且因二上诉人无法

提供6个月银行流水无法办理公积金贷款。一审法院未对此重要情节予以认定。上诉人认

为，上诉人不应当承担因中介公司造成的责任。故，二上诉人不存在违约行为，不应当承担

第27条之规定人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行

释明;即，法院如果认为“应当判决支付违约金”法院应当直接释明“可以主张调整违约金数

额”。但一审庭审时未对上诉人进行释明，导致一审法院按照合同约定金额判处上诉人承担

73800元违约金一审法院剥夺了上诉人对于违约金过高的抗辩权利。综上，请二审法院依法

查明案情，支持上诉人的上诉请求。 综上所述，杜小亮、李艳红的上诉请求不能成立，

应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

杜小亮、李艳红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山西省晋中市中级人民法院

民事判决书

(2021)晋07民终1379号

当事人 上诉人(原审被告)：杜小亮。

上诉人(原审被告)：李艳红。

二上诉人共同委托诉讼代理人：周丽艳，山西晋信律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：申云，山西晋信律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：王新武。

委托诉讼代理人：李艳，山西良秩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白丽红，系王新武之儿媳。

被上诉人(原审第三人)：晋中市乐家房产经纪有限责任公司，住所：晋中市榆次

区汇通北路178号。

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法定代表人：闫小永，公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：何睿。系公司职工。

审理经过 上诉人杜小亮、李艳红因与被上诉人王新武、晋中市乐家房产经纪有限

责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院(2020)晋0702民初5472

号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杜小亮、李艳红上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决依法

改判上诉人不承担被上诉人所主张的73800元违约金。不付金额73800元。二、本案

一、二审诉讼费用、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错

误，适用法律错误，依法应予改判。一、剩余房款付款期限尚未到，二上诉人不应当承

担违约责任。二上诉人与二被上诉人签订的《乐家房产存量房买卖居间合同》(下称“合

同”)，合同约定二上诉人采取公积金贷款方式付款，根据合同第二条第3款第3.2项约

定，尾款支付时间是公积贷款办理完毕后由银行直接发放，因此公积金贷款尚未办理完

毕，故本案的付款时间还未到。根据合同第六条第(5)款“如遇银行、建设局、税务局、

房管部门等政策原因导致的交易无法进行等后果，四方均不算违约，合同继续履行或以

书面形式协商解决”之规定，同时根据公积金中心公布的贷款人需要提供的贷款资料来

看，并没有要求二上诉人提供银行流水，需要提供银行流水是公积金中心的内部规定，

因此，属于政策原因导致的，不属于二上诉人违约，因此二上诉人无需支付违约金。

二、被上诉人晋中市乐家房产经纪有限责任公司(以下简称“乐家公司”)对本案的发生

存在重大过错，应当承担全部责任。乐家公司作为一家二手房专业中介公司，二上诉人

作为首次买房的消费者,在签订合同后支付了乐家公司中介费用。二上诉人要求所购房子

为50年左右产权的学区房，并能够使用公积金贷款。二上诉人看了被上诉人王新武的房

产后，让乐家公司进行评估、接洽,乐家公司便促成双方进行交易，二上诉人按照合同约

定期限提供的全部贷款材料,并如实告知了乐家公司仅有公积金,没有银行流水与社保缴

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费记录,乐家公司在明知自己未办理过这种情形的公积金贷款,仍未按照合同约定将二上

诉人提供的贷款资料先行提交给住房公积金中心进行核实,反而直接让二上诉人与被上诉

人王新武先行办理过户,过户后才发现被上诉人的房产土地使用权期限仅剩23年，且因

二上诉人无法提供6个月银行流水无法办理公积金贷款。一审法院未对此重要情节予以

认定。上诉人认为，上诉人不应当承担因中介公司造成的责任。故，二上诉人不存在违

约行为，不应当承担违约金。三、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第114条第

二款之规定,约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少;

另，根据《买卖合同司法解释》第27条之规定,人民法院应当就法院若不支持免责抗

辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明;即，法院如果认为“应当判决支付违约

金”,法院应当直接释明“可以主张调整违约金数额”。但一审庭审时未对上诉人进行释

明，导致一审法院按照合同约定金额判处上诉人承担73800元违约金,一审法院剥夺了上

诉人对于违约金过高的抗辩权利。综上，请二审法院依法查明案情，支持上诉人的上诉

请求。

二审被上诉人辩称 被上诉人王新武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正

确，应当维持原判。

被上诉人晋中市乐家房产经纪有限责任公司辩称，因银行与政策原因，故市面上

的房产公司在合同上，并不会体现几个月时间业主可收到全款，但只要买卖双方积极配

合，一般两三月左右业主也就收到全款了。事实是，杜小亮所提供的资料不完整，导致

无法办理公积金贷款手续，此行为违反合同第六条第三款(见合同)，从2020.7.23起，

王新武曾多次催促我公司让杜小亮补充资料办理手续，但杜小亮两个月没有履约行为，

此行为违反合同第六条1.2.3款。在签订合同前一天，我也发微信给杜小亮公积金贷款

所需资料一份。就是针对杜小亮甩锅到公司承担全部责任，我公司不接此锅。杜小亮自

己做公积金，公司只负责收集准备好的契税，增值税发票，存量房合同，买卖双方转账

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凭证，买卖双方身份证复印件，这些资料并没有出错。公司收取的五千元服务费，比一

次性付款收取的服务费，成交价的百分之二还低，这个有公司收费标准表一份。除了因

亲戚介绍打了很大折扣外，主要因公积金中新规定，只允许个人去做公积金贷款，不允

许房产公司代办，也就是公积金贷款个人资料需要杜小亮亲自准备并去窗口提交，所

以，当时说的是公司负责谈判并签署合同，准备好上述过户后的资料，为买卖双方交接

房屋，并做好房屋水电暖等的交接手续，在当时杜小亮也是认可的。公积金中心的流程

是将过户后的资料，提交并输入系统才会给出审核结果，所以公司在流程上并没有出

错。对于过户，卖方可以作证，杜小亮屡次打电话催促公司让给其过户，并说他们公司

好几个同事像他这种情况现金流水和无社保都代了公积金贷款，因之前三方也有约定，

公积金贷款不行就走商贷或者组合贷，所以公司才放心给买卖双方过户，并在合同第七

条第六款其他约定事项中体现，丙方收到甲乙双方完整资料后，七日内确认乙方公积金

贷款或是商业贷款，并开始相应贷款流程。对于土地年限，首先杜小亮是自己看好的此

房屋，公司并未向其推荐，过户当日，因此房屋是房产证，市民之家1、2号窗口打印出

的不动产权籍调查信息表上也并未显示土地年限，这个可以从过户窗口调取。答辩完

毕。

原告诉称 王新武向一审法院起诉请求：1、请求依法判令杜小亮、李艳红将剩余

购房款50万元支付给王新武，并按照合同约定支付王新武购房款的10%作为违约金即

73800元;2、本案诉讼费、保全费、担保保险费由杜小亮、李艳红承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：杜小亮、李艳红系夫妻关系，杜小亮为晋中市

朋辉印务广告有限公司的职工，该公司从2017年开始为杜小亮缴纳住房公积金。2020年

6月份，杜小亮、李艳红通过晋中市乐家房产经纪有限责任公司联系到王新武,想购买王

新武名下的位于××路××号××小区××号楼××单元××号的房屋。经过协商,王新

武与杜小亮及晋中市乐家房产经纪有限公司于2020年6月28日签订了《乐家房产存量

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房买卖居间合同》，该合同约定:王新武将自己位于××路××号××小区××号楼××

单元××号(原榆次区安宁大街北幢2单元7号)的房屋出售给杜小亮、李艳红。房屋性

质为房改房，房本年代为2003年7月3日土地性质为划拨，土地证分割情况为未分割。

房屋总价款为738000元，房屋交易付款方式为贷款支付，贷款类型在第七条第(6)款其

他特别约定事项中手写为“经甲乙丙丁四方协商一致，达成如下协议:丙方(第三人)收到

甲(原告)乙(杜小亮)双方的完整资料后，7日内确定乙方(杜小亮)公积金贷款或是商业贷

款，并开始相应贷款流程”。合同签订当日，杜小亮将10000元定金交付给王新武，向

第三人支付了5000元中介费。2020年7月13日，杜小亮分别通过银行转账、微信转账

及现金方式将剩余首付款228000元交付给王新武。王新武于当日将案涉房屋的产权变更

至杜小亮、李艳红名下，过户所需的土地出让金、税费等费用由杜小亮、李艳红支付。

现杜小亮、李艳红为案涉房屋的共有权人，共有份额为各50%。2020年7月15日，编号

为晋(xxx)晋中市不动产权第xxx××xxx号的不动产登记证下发，现由第三人保管，该

不动产权证在使用期限一栏载明为:城镇住宅用地至2043年5月31日。后原审原、被告

及第三人的工作人员到住房公积金中心办理住房公积金贷款手续,办理过程中发现，杜小

亮无法提供发放工资的银行流水,不符合住房公积金的贷款条件。后王新武及第三人与杜

小亮协商，更换贷款方式为组合贷款或商业贷款，杜小亮均予以拒绝。目前案涉房屋由

王新武方支配。以上为本案事实。

一审法院认为 一审法院认为，王新武与杜小亮及第三人签订的《乐家房产存量房

买卖居间合同》系双方真实意思的表示,未违反法律、法规的强制性规定，合法有效,各

方均应遵守诚实信用原则、严格按照合同约定行使权利并履行义务。王新武依约将案涉

二手房过户至杜小亮、李艳红的名下，杜小亮、李艳红在不符合办理住房公积金贷款的

条件下，又拒绝办理商业贷款或组合贷款，至今未按照约定将剩余尾款50万元支付给王

新武，已构成违约，应当承担违约责任。因此王新武方要求杜小亮、李艳红支付剩余50

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万元购房款于法有据，该院予以支持。违约金则依据《乐家房产存量房买卖居间合同》

第六条违约责任第一款1.2.3项“拖延办理相关手续，经守约方催告仍无履约行为;,”

逾期超过30日的，乙方(被告)存在上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生

之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向甲方支付违约金之约定，确定为

738000元的10%即73800元。杜小亮述称的尾款支付期限未到，且只同意通过办理住房

公积金贷款的方式支付尾款的意见，该院认为双方约定的贷款方式并非只限定为住房公

积金贷款,且住房公积金的贷款金额受个人缴纳住房公积金的年限、个人年龄、收入状况

等条件的影响,杜小亮在其无法确定可以通过住房公积金贷得全额尾款的情况下，又拒绝

其他贷款方式，其行为不但违反了双方关于贷款方式的特别约定,更超出了双方关于贷款

流程开始期限的约定,也和各方签订《乐家房产存量房买卖居间合同》的目的不符，因此

其辩解该院不予采信。

一审法院判决:杜小亮、李艳红于判决生效之日起十日内向王新武支付购房尾款

500000元、违约金73800元，共计573800元。

二审中，上诉人李建忠提供证明材料，晋中(李建忠)布晓程阳冲货明细及冲货扣

款确认表，证明罚款数额，布晓、程阳对此不认可，认为没有事实依据。其余查明的事

实与一审查明的事实基本一致。

本院认为 本院认为，案涉《乐家房产存量房买卖居间合同》合法有效,各方当事

人均应当依约履行义务。王新武按照合同约定将案涉房屋手续更名至杜小亮、李艳红名

下,王新武已履行合同义务,而杜小亮、李艳红未按照约定时间向王新武支付足额购房款,

构成违约。杜小亮、李艳红负有支付剩余购房款的义务。一审法院判杜小亮、李艳红于

向王新武支付购房尾款500000元并无不当，本院予以支持。至于违约金一节，根据案涉

合同约定,“拖延办理相关手续，经守约方催告仍无履约行为，逾期超过30日的，乙方

存在上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房

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屋成交价款的10%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少

补，同时，丙方收取乙方的居间服务费不予退还”之约定。上诉人杜小亮、李艳红未支

付剩余款项，系违约行为，考虑到违约金具有惩罚性的特性,一审法院结合合同履行状

况、案涉房屋目前价格状况、违约金特点的意见,原审法院判决上诉人杜小亮、李艳红支

付违约金73800元,符合法律规定,本院予以维持。住房公积金的办理在于个人条件，因

自身条件不能办理，不影响其他支付的方式，上诉人杜小亮、李艳红辩称因无法办理公

积金贷款不构成违约的主张，本院不予支持。

综上所述，杜小亮、李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第

一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

本案法律文书生效后,负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义

务,逾期未履行的,不得有非生活和工作必需的消费行为,不得有转移、隐匿、毁损财产等

妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法

对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依

法追究刑事责任。

二审案件受理费1645元，由杜小亮、李艳红负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 申子西

审判员 胡 睿

审判员 张晓峰

二〇二一年四月十五日

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书记员 康亚峰

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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