某某学而思教育培训学校与某某房屋租赁合同纠纷二审判决书裁决书

辽宁省**市中级人民法院

民 事 判 决 书

***********

上诉人（原审被告）：******学而思教育培训学校，住所地

***************3层。

负责人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***、**，**盈科（**）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**********，住所地***********。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***，*********律师。

委托诉讼代理人：***，*********实习律师。

上诉人******学而思教育培训学校（简称培训学校）因与被

上诉人**********（简称****）房屋租赁合同纠纷一案，不服

******人民法院***********民事判决，向**提出上诉。**于

**********立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案

现已审理终结。

培训学校陈述上诉请求：1.请求法院依法改判驳回被上诉人

的全部诉讼请求；2.请求法院判令被上诉人承担本案一审、二审

的全部诉讼费用。**与理由：一、合同明确约定只有在上诉人自

身原因致使合同终止时才需要恢复原状，一审法院认定“双减政

策构成情势变更”、“合同解除并非被告自身原因”，却要求上

诉人按照合同违约责任条款承担责任，**认定错误。****一层

《房屋租赁合同》以及****4层《房屋租赁合同》第八条第3点约

定：租赁期满或提前解除本合同时，乙方应将添建及改造的装修

**无偿移交给甲方，乙方可移动的设备除外，乙方无需恢复房屋

毛坯。****3层《房屋租赁合同》第七条第3点第2款约定：租赁

终止后，甲乙双方约定采用依附于房屋的装修归甲方所有。****

一层、四层《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2点第2款约

定：如乙方自身原因致使本合同终止，乙方需恢复房屋原状。

****3层《房屋租赁合同》第十二条乙方违约责任第3点约定：如

因乙方原因致使本合同终止，乙方需恢复本合同签署前租赁房屋

原有状态。一审法院在判决书第13页第2段第3行明确论述：

“合同解除并非被告自身原因”，却在关于恢复原状问题上引用

合同违约责任条款，合同违约责任条款中明确约定是在乙方自身

原因致使合同终止才需要恢复原状。一审法院认定双减政策构成

情势变更，却要求上诉人按照合同违约责任条款承担责任，自相

矛盾。上诉人已经按照****一层、四层《房屋租赁合同》第八条

第3点及****3层《房屋租赁合同》第七条第3点第2款约定将房

屋交付被上诉人，不应再行承担恢复原状的责任。二、上诉人已

经通过发函的方式提前将退租时间通知被上诉人，被上诉人完全

可以在此期间内寻找新承租人，此期间亦属于被上诉人实际享受

的寻租期。被上诉人怠于行使权利应当自行承担由此产生的扩大

损失。一审法院酌定三个月的寻租期超过各地法院判决的一般标

准，加重了上诉人的**。自双减政策出台以来，上诉人便积极与

被上诉人沟通协调退租事宜，被上诉人已经具有一定的心理预

期，且上诉人通过发函的方式提前将退租时间通知被上诉人，被

上诉人完全可以在此期间内寻找新承租人。但被上诉人怠于行使

权利，被上诉人并未提供任何对外招租的证据，因此应该由被上

诉人自行承担由此造成的扩大损失。一审法院另行酌定上诉人承

担3个月的寻租期租金没有**及法律**，且超过各地法院判决的

一般标准，加重了上诉人的经济**。三、基于公平原则，寻租期

的租金应当由上诉人与被上诉人共同分摊。双减政策属于情势变

更，对于房屋租赁合同的解除上诉人与被上诉人双方均无过错。

上诉人为使用案涉房屋花费了200余万元装修费用，且已经按照

合同约定将装修以现状交付给被上诉人，对案涉房屋价值起到了

较大的增益作用，被上诉人亦因此获益。上诉人因双减政策出台

遭受了巨大的经济损失，远远高于被上诉人。一审法院未能考虑

与平衡上诉人遭受的损失。因此基于公平原则，即使法院认为需

要给予寻租期，那么寻租期的租金也应当由上诉人与被上诉人共

同分摊。补充意见：一、一审法院酌定的3个月的寻租期超过判

决的一般标准，比违约情形下法院判决的寻租期时间还长，严重

损害了上诉人的合法权益。1、*****发生的因双减政策提前解除

租赁合同的案件，大部分案件未判决承租人支付寻租期租金，而

是判决由业主全额返还承租人缴纳的租赁保证金、剩余未使用的

房屋租金、物业费等款项。少部分的案件判决20天、1个月的寻

租期，但均远远少于本案一审法院判决的3个月的寻租期。同为

因双减政策出台导致合同无法继续履行从而提前解除房屋租赁合

同的案件，大部分的法院（廊坊市中院、武汉市中院、天津市河

西区法院、长春市朝阳区法院、长春新区法院、*******法院）均

未判决寻租期，少部分的法院（和平区法院）判决20天、1个月

的寻租期，但沈河法院却判决3个月的寻租期，明显与其他在先

生效判决的标准不符。2、通过对“寻租期”的相关生效判例进行

除，但一审法院却判决上诉人承担3个月的寻租期租金，一审法

院判决的寻租期时间比其他案件中一方违约情形下的判决的寻租

期时间还要长，由此明显可以看出一审法院酌定的寻租期时间不

合理，损害了上诉人的合法利益。二、本案租赁合同解除并非违

约导致，不应当按照违约条款进行判决。同类案件现有其他生效

判决未支持恢复原状的诉讼请求。***********案件，法院未支持

业主恢复费用的诉讼请求。一审法院的裁判自相矛盾，一方面认

定解除合同不属于违约，一方面**合同约定的违约条款判决上诉

人恢复原状。该判决严重损害了上诉人的合法权益，无**及法律

**，未能平衡上诉人因双减政策遭受的巨大损失，因此请求法院

依法改判上诉人无需恢复原状。案涉合同签订于*****、*****之

间，到期日期**********之间，约定10年左右租期已经履行8年

左右时间，仅剩两年没有履行，合同约定履行完毕后无需恢复，

在仅有两年未履行的情况下要求全额恢复不合理。

****答辩：培训学校的上诉请求没有**和法律**，恳请贵院

依法查清**，驳回其上诉请求。

****向一审法院起诉请求：1.请求判令原、被告签订租赁一

层、四层合同解除时间分别为*********和**********；2.请求判

令被告向原告支付提前解除一层租赁合同的违约金124491.1元，

支付提前解除四层租赁合同的违约金267179.12元；3.请求判令

被告按合同约定向原告支付提前解除一层租赁合同所应承担的免

租期租金128263.56元，按合同约定向原告支付提前解除四层租

赁合同所应承担的免租期租金110392.62元；4.补交未满提前通

知期限的一层租金21828.58元，补交未满提前通知期限的四层租

金534358.25元；5.请求判令被告对一层、三层、四层租赁房屋

恢复原状；6.请求依法判令被告承担诉讼费等全部费用。

一审法院认定**：**********，原告（出租方、甲方）****

与承租方（乙方）培训学校签订《房屋租赁合同》一份，合同约

定：原告（甲方）将其房屋出租给乙方培训学校使用，租赁房屋

位于***************3层面积，出租房屋面积共2763.39平方

米，租赁期限9年，自***********至**********止，

**********************为原告赠送期（免租期）。房屋租金及

支付方式：半年（六个月）支付一次租金，其中，自***********

至**********止年租金为1658274元；自

**********************止，年租金为1741187.7元；自

***********至**********止，年租金为人民币1828247.09元。

房屋租金先付后用，本合同首期租金在本合同签订后15个工作日

内付清，其余各期租金均须在该租期的起始日到来前一个月付

清。在合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付370000元保证

金。如因乙方原因致使本合同终止，乙方需恢复本合同签署前租

赁房屋原有状态（以甲方交付使用时双方确认的状态为准）。如

乙方不能恢复房屋原有状态，乙方须向甲方支付相应违约金，最

高赔偿不超过400万元。*****，本案原告（甲方）****、乙方**

学而思教育培训学校和丙方（本案被告）培训学校签订《补充协

议》一份，合同约定：培训学校将编号×××06、编号ＳＹ-16-

ＺＬ-008的《房屋租赁合同》即前述**********的主合同中所有

权利义务交由本案被告继续履行。

**********，4层的409-421房间，租赁面积为1702.32平方

米，租赁期限自**********************止，共计****，其中免

租期为3个月，即自**********************止，关于房屋租

金，前三年即自*********************止，租金单价1.64元/天

/平米，月租金额84917.4元，年租金额1019008.75元；后三年

即自*********************止，租金单价1.72元/天/平米，月

租金额89059.71元，年租金额1068716.5元。支付方式押一付

六：转账支付，首次租金被告应于合同签订后15个工作日内向原

告支付第一个半年的租金，以后每个租赁年度的租金均按每半年

支付一次，被告于每半年期满之日前30天一次性向原告支付下一

个半年的租金。被告应于本合同签订后10个工作日内向原告支付

85116元租赁保证金。关于违约责任约定：在租赁期内，原、被告

任意一方提前终止本合同，需提前6个月向甲方提出，自提出终

止合同之日起，6个月期满则合同终止，房租结算至6个月期满之

日，并且违约方应向守约方支付3个月租金（当期）赔偿守约方

损失。如被告自身原因致使本合同终止，被告需恢复房屋原状

（以原告交付使用时双方确认的状态为准）。如被告不能恢复房

屋原有状态，被告须向甲方支付当年租金标准2个月租金用作赔

偿。

**********，原告（出租方、甲方）****与被告（承租方、

乙方）培训学校签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁标的

物地址为**************一层门市7房间，租赁面积为590.6平

方米，租赁期限自***********************止，共计****。其中

免租期为6个月，即自***********************止和

***********至**********止。免租期内被告无需支付给原告租

金，但需支付实际发生水电费及各项实际发生费用。本合同因被

告的自身原因提前终止，被告除依照本协议违约条款承担相应的

违约责任外，仍需按照月租金75449.15元的标准支付给原告免租

期的房租按比例作为赔偿（免租期期限÷租赁年限*未使用年

限）。如合同因原告原因提前终止，则被告无需对免租期进行任

何赔偿。关于房屋租金，前三年即自*********************止，

租金单价2.31元/天/平米，上半年租金额248982.2元，下半年

租金额248982.2元，年租金额497964.39元；后三年即自

*********************止，租金单价2.4元/天/平米，上半年租

金额258682.8元，下半年租金额258682.8元，年租金额

517365.6元。支付方式押一付六：转账支付，首次租金被告应于

合同签订后15个工作日内向原告支付第一个半年的租金，以后每

个租赁年度的租金均按每半年支付一次，被告于每半年期满之日

前30天一次性向原告支付下一个半年的租金。被告应于合同签订

后10个工作日内向原告支付75450元保证金。关于违约责任约

定：在租赁期内，原、被告任意一方提前终止本合同，需提前6

个月向甲方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终

止，房租结算至6个月期满之日，并且违约方应向守约方支付3

个月租金（当期）赔偿守约方损失。如被告自身原因致使本合同

终止，被告需恢复房屋原状（以原告交付使用时双方确认的状态

为准）。如被告不能恢复房屋原有状态，被告须向原告支付当年

租金标准2个月租金用作赔偿。

上述合同签订后，原告向被告交付了分别位于****一层、三

层和四层的案涉房屋，被告向原告缴纳了保证金，并向原告支付

一层房屋租金至**********，支付三层房屋租金至**********，

支付四层房屋租金至**********。

**********，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进

一步减轻义务教育阶段学生作业**和校外培训**的意见》（以下

简称“双减”政策），其中规定全面规范校外培训机构培训行

为，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构，学科类培训

机构一律不得上市融资、严禁资本化运作，校外培训机构不得占

用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训，线上培

训要注重保护学生视力，每课时不超过30分钟，课程间隔不少于

10分钟，培训结束时间不晚于21点。

*********，被告培训学校向原告****发送《退租通知函》，

载明：因**及《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业**和校外

培训**的意见》（以下简称“双减政策”）出台，导致租赁合同

目的已无法实现，租赁合同继续履行对己方显失公平，使该方经

营陷入严重**，故艰难地作出提前退租的决定。并主张，**和双

减政策都是双方在订立合同时都无法预见、不属于***的重大变

化，故向原告提出于**********解除***********一层，门市7房

间的租赁合同并交还房屋。**********，被告向原告发送《怀远

门校区场地交接及租赁合同解除告知函》，通知原告，被告已于

**********将房屋全部腾空，并于当日将房屋钥匙交还原告，原

告可以立即收回房屋，双方**********签订的租赁合同已于

**********解除。

**********，被告向原告发送《退租通知函》，向原告提出

解除***************3层租赁合同，主张解除时间为

**********。解除理由与前述理由相同。

**********，被告向原告发送《交房及解除合同告知函》，

要求解除***************4层租赁合同，主张解除时间为

**********。解除理由亦与前述理由相同。

一审法院认为，被告****与原告培训学校签订的《房屋租赁

合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规

的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照合同履行义务。

关于本案中“双减政策”是否构成情势变更的问题。根据

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，

合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于

***的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受

不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成

的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则

变更或者解除合同。在案涉房屋租赁合同的履行过程中，中共中

央办公厅、国务院办公厅于**********印发出台《关于进一步减

轻义务教育阶段学生作业**和校外培训**的意见》（以下简称

“双减意见”），这在双方当事人订立合同时是无法预见的，且

不属于***。原告培训学校承租案涉房屋的目的是经营对中小学生

进行课外辅导的学而思教育培训学校，现因合同的基础条件发生

了重大变化，继续履行合同对原告培训学校明显不公，故国家出

台“双减政策”已经构成情势变更。

关于案涉房屋租赁合同的解除问题。关于解除时间。因“双

减政策”系情势变更，被告培训学校可解除合同并无需承担违约

**********解除。被告已于**********搬离****四层房屋并将钥

匙交还原告，故一审法院认定****四层的房屋租赁合同已于

**********解除。故原告要求判令原、被告签订租赁一层、四层

合同解除时间分别为*********和**********的诉讼请求，一审法

院无法支持。

关于原告要求被告向原告支付提前解除一层租赁合同的违约

金124491.1元、支付提前解除四层租赁合同的违约金267179.12

元的问题，因合同解除非因被告自身原因，故原告要求被告支付

提前解除合同违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。亦鉴于

此，原告要求被告按合同约定向原告支付提前解除一层租赁合同

所应承担的免租期租金128263.56元，按合同约定向原告支付提

前解除四层租赁合同所应承担的免租期租金110392.62元及要求

被告补交未满提前通知期限的一层租金21828.58元，补交未满提

前通知期限的四层租金534358.25元的诉讼请求，一审法院均不

予支持。

但本案中，在被告发出腾房通知后，原告积极采取措施配合

收回案涉房屋，避免损失扩大，且原告对案涉合同的解除亦无过

错，应当给予原告一定寻租期限。故结合本案**和证据情况，根

据公平原则，一审法院酌定被告应当给付原告三个月租金，一层

三个月租金为124494.1元，四层三个月租金为254752.2元，共

计379246.3元。

关于原告要求被告对一层、三层、四层租赁房屋恢复原状的

问题，原、被告对案涉****一层、三层、四层签订的房屋租赁合

同中均约定，如被告自身原因致使本合同终止，被告需恢复房屋

原状（以原告交付使用时双方确认的状态为准）。如被告不能恢

复房屋原有状态，被告须向原告支付当年租金标准2个月租金用

作赔偿。故原告该项诉讼请求符合合同约定，一审法院应予支

持。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第

五百三十三条、第五百六十六条之规定，判决：一、被告******

学而思教育培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内给付原

告**************一层三个月租金124494.1元；二、被告******

学而思教育培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内给付原

告**************四层三个月租金254752.2元；三、被告******

学而思教育培训学校于本判决发生法律效力之日起三十日内将位

于***************一层、三层、四层租赁房屋按照《要求恢复原

状标准》恢复至原状；四、驳回原告**********的其他诉讼请

求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付

迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15479元，由原告

************8479元，由被告******学而思教育培训学校**7000

元。

**二审期间，当事人未提交证据。

**对一审法院查明的**予以确认。

**认为，关于恢复原状的问题。《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已

经履行的，根据履行情况和***，当事人可以请求恢复原状或者采

取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解

除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除

外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当

承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。合同解除后，尚

未履行的终止履行。此所谓“终止履行”，宜理解为债务免除，

并非相对人取得抗辩权。因为解除作为终结合同关系的手段之

一，解除权人负有的债务如尚未履行便因解除权归于终结，这是

解除权人所要追求的主要目的之一，也是解除制度最基本的功能

的体现。解除的相对人所负的债务如仍有尚未履行的，当然也因

解除而归于终结。一般情况下，合同解除具有溯及力，即合同解

除后有溯及既往的效果，当事人的财产状态可以恢复到合同订立

之前的状态，即恢复原状。原物存在的，应当返还原物；原物不

存在的，可按解除当时该物的价款返还。如果原物是种类物，可

以用同种、同类、同量的物返还。如果解除合同后，债务人已经

履行的部分对债权人根本无**，可以请求恢复原状。解除场合的

“恢复原状”，只不过单纯地是在本来的给付方面的归还，并没

有涵盖履行利益，因而出于对解除人的周全保护，还须肯认履行

利益的赔偿（并不限于信赖利益的赔偿）。故****请求恢复原

状，实际属于合同解除的法律后果，与****、培训学校签订《房

（包括机构、组织、个人）在对待公共利益、利益冲突、当事人

诉求等问题时，秉持居中裁断、不偏不倚的立场与态度。公平原

则，是指民事主体从事民事活动时，应当公正、持平、合理确定

相互之间的权利和义务。体现为:第一，民法规范在规定民事主体

权利、义务与责任承担时，应体现公平原则，兼顾各方利益，为

合理分配当事人权利义务提供价值指引。第二，民事主体应当本

着公平的观念进行民事活动，**行使民事权利和履行民事义务，

兼顾他人利益和***。第三，民事行为的结果不能显失公平，如果

显失公平，就应当以公平为尺度，协调处理当事人间的利益关

系。培训学校在提前不足半月的情况下向****主张解除租赁合同

同时腾退案涉房屋，通盘考虑案涉《房屋租赁合同》约定“在租

赁期内，原、被告任意一方提前终止本合同，需提前6个月向甲

方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，房租结

算至6个月期满之日，并且违约方应向守约方支付3个月租金

（当期）赔偿守约方损失”的内容、****至今未将案涉房屋出租

以及租赁期限的约定内容，一审法院酌情确定由培训学校支付

“非违约方”****三个月的寻租期租金符合本案的实际情况，兼

顾了公平原则，应予维持。

综上所述，一审判决认定**清楚，适用法律正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款

第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15479元，由上诉人******学而思教育培训

学校**。

本判决为终审判决。

审判长 周 濛

审判员 ***

审判员 ***

二〇二三年三月八日

书记员 **

本案判决所**的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二

审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定**清楚，适用法律正确的，以判

决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定**错误或者适用法律错误的，以判

决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本**不清的，裁定撤销原判决，发回原

审人民法院重审，或者查清**后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定

程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。