发达国家验房业发展状况与中国借鉴

一、验房概述

二、西方发达国家验房业发展概览

三、中国验房市场需求

四、中国验房业发展现状与未来走向

一、验房概述

1.什么是房屋查验（验房）？

房屋查验（Home Inspection），简称验房，是房地产交易过程中对房屋状况进行鉴定的一种行为。

它是通过对房屋各主要系统及构件（包括结构、装修、设备及附属装置）的当前状况进行评估，包括确认

房屋状态，检测设施性能，发现明显问题（significant deficiencies）和那些接近使用寿命的构件或设

备（near the end of their service lives），提出维修或改进意见，并估计其费用（有可能且被要求

这么做时），为顾客提供鉴定报告从而协助顾客进行房屋交易的一整套过程。

2.为什么要验房？

（1）交易主体缺乏对不动产的专业知识

（2）交易双方对房屋持有的信息不对称

（3）房屋交易时点性状确认不清楚易引起交易后纠纷

（4）房屋维修与保养的需要

3.验房的主要工作

（1）描述房屋状态

用定量的数据和定性的语言描述房屋即时状态

（2）检测设施性能

检查房屋内各种设施是否具有完整功能或存在问题

（3）提供鉴定报告

为客户提供标准化的鉴定报告

4.验房目标

（1）帮助交易双方全面衡量房屋状况，包括质量、性状、性能、设备使用情况等

（2）为交易双方提供客观、公正的房屋信息，以避免日后纠纷

（3）为房屋维护与保养提供参考建议

（4）配合房地产估价评定房屋折旧、价值损失等

二、西方发达国家验房业发展概览

1.制度化

验房是一种职业技能，也是一个行业，有成熟的行业协会、行业标准与道德准则。

行业对于从业者有固定的准入（注册或许可）、考核与继续教育机制。

验房通行于各种房屋交易，便于交易双方对客观事实的明确与认可。

2.专业化

验房具有专业的从业人员，而且需要通过相关职业资格考试和继续教育。

验房需要专业的仪器设备，用以检测房屋的特定部位。

验房报告有专业固定的术语和格式，便于行业的规范和管理。

3.精细化

验房的内容详细而又具体，并且因为服务对象不同而深度不同。

许多非客观及不能被查验的部位将不包括在查验范围之内。

验房结果是定量与定性的结合，报告具有相当的标准性。

发达国家验房业发展概览

——以加拿大安大略省验房业为例

验房业在西方国家

由第三方来承担验房任务，是现代西方发达国家的惯例。如美国，普遍的做法是委托职业验房师对准

备出售或购置的住宅进行检验、评估，目的是为了买卖双方全面了解住宅的质量状况。在加拿大安大略省，

政府颁布了《验房师注册登记管理条例》，对验房师实行自愿注册登记制度，并授权安大略省验房师协会

具体负责实施对验房师的培训、考核、注册登记等工作。在法国，房屋交易前必须由验房师对房屋进行检

验，出具验房报告才能进行交易。

加拿大安大略省与验房业

安大略省位于加拿大的东部，面积约100万平方公里，是加拿大人口最多的省份，也是其首都渥太华

和最大城市多伦多的所在地。因为靠近美国五大湖地区，安大略省一直以来就是加拿大政治、经济和产业

的中心，其房地产业发展迅速。验房业就是在这一背景下逐步兴起的。为规范该行业的发展秩序，安省政

府颁布了《验房师注册登记管理条例》，还针对验房师出台了《操作标准》 和《职业道德准则》 ，用以

指导从业人员认真完成验房工作。

房屋查验通识

房屋查验类型

房屋查验流程

房屋查验标准

房屋查验计费

房屋查验部位

（一）房屋查验通识

1.房屋查验的内容

并非房屋内外的所有的东西都会查验到。验房主要针对那些构成房屋的最重要的最基本的系统、构件

和设备。也就是那些顾客普遍关心的，影响他们买卖决定的方面。主要包括：室外、屋面、室内、结构系

统、供配电系统、给排水系统、暖气系统、冷气系统、保温及通风系统、壁炉及火炉。

以下内容不包括在内：电话系统、保安系统、电视电讯、白蚁、水质量、空气质量、环境危害评估等

（如氡气、有毒害气体、电磁场危害等） 。其原因或者是因为发生的机率较小；或是因为需要特殊的专

业训练和设备；或是因为需时太长无法在2-3小时内完成。

2.房屋查验的局限性

验房手段是一种看的见的查验（Visual Inspection），即通过视觉上的观察和一般性的操作，并借

助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件 （可接近可操作的部分） 当前状况进行评估。验房师主

要凭借经验和所受的专业训练，并借助于一些仪器设备，通过表面现象来判断其本质。这就决定了其局限

性，主要表现在以下四个方面。

隐蔽问题、没有任何外表迹像的问题难以被发现。

验房报告只针对验房当时的房屋状态，验房师无法预测一些构件或设备将来何时会出什么问题。

验房工作受时间的限制，一般在2.5-3个小时左右。

验房师是通才，不是各专业的专家，对各个专业都了解，

有些设备只能由持相应牌照的技师才能操作。

3.顾客通过验房可以了解的内容

（1）房屋的大致建造时间（年份），结构稳固程度。

（2）屋面材料暖气炉、冷气机、热水炉的大致使用年份；未来数年内需要更换的可能性。

（3）室内主要构建柱、梁、板是否有腐蚀破损，丧失承载力等情况。

（4）门窗大致使用年份，是否已做过更换。

（5）室内装修的新旧程度，维持现有功能的时间。

（6）供电大小（ 60A/100A/200A） ；是否需要升级；配电盘类型；内部线路的类型。

（7）电、水、媒气总开关位置及任何操作。暖气炉、冷气机、热水炉的电源位置及操作；

（8）室外墙体表面及外露地基是否有破损、裂纹及孔隙。

（9）其他房屋维护保养知识；有针对性的改进意见和注意事项。

4.《房屋查验报告》

《房屋查验报告》基本分为如下四部分内容：

（1）基本信息： 对顾客、验房人员以及查验目标房屋的基本情况进行记录。

（2）协议书： 在验房前，验房师须向顾客介绍验房工作的业务范围及工作方式、方法，客户了解之

后，双方须在该文本上签字以示对验房业务的认可和同意。

（3）房屋查验情况描述： 查验情况描述分为选择性描述与备注描述两部分，这样既规范了验房人员

对于房屋质量的评判标准，以遵行《操作标准》，又便于验房人员进行具体描述。

（4）签字确认： 客户与验房人员在《报告》上签字确认相关内容。

《房屋查验报告》范本

《房屋查验报告》中的费用明细

《房屋查验报告》协议书

《房屋查验报告》中的各查验项目结果

图文并茂的查验结果

（二）房屋查验类型

1.下offer前的验房

下offer前的验房（Pre-offer Inspections）是指买方对某一房屋特别有兴趣，在下offer之前（即

买卖协议签订之前），为了解房屋的状况并做到心中有数，安排对房屋进行一次检验。这样，买方就可以

在将来offer中取消验房条件。

此外，在买卖双方事先已达成某种意向，或在卖方不接受协议中有验房条款的情况下，这种方式也较

为合适。

2.买房前的验房

这是最常见的一种验房形式。在房屋买卖协议签订之后，但在正式生效之前，买方根据协议中的验房

条款，安排对他们将要交易的重售房（即二手房）进行一次检验。验房师将对构成房屋的主要系统和构件

进行客观的视觉上的检查，以确定其是否存在明显的问题，哪些项目需要维修或更换以及可能的费用。其

主要目的是鉴定房屋的当前状态，向购房者提供必要的信息和毫无偏见的第三方意见，以帮助他们做一个

清楚明白的买卖决定。

3.卖房前的验房

许多聪明的卖家会在房屋投放市场之前做一个验房。这一方面可为买卖提供准确的技术细节，另一方

面也可以事先发现哪些问题可能会引起买房的注意或担忧。这样，卖主就有充分的时间以合理的价格进行

一些必要的维修，避免这些问题成为将来买方作为大规模讨价还价甚至不买的依据。即使卖主什么也不想

维修或更换，事先把情况和您的态度向对方解释清楚，对卖主来说也是主动和有益的。有一个专业的验房

报告在先，买家可能不再要求在房屋买卖协议中有验房条款。所以说，卖房前验房使各方更为自信，使买

卖更为顺利。

4.新屋交割前检验

新屋交割检验通常是在买家正式接手新房前进行，这时，买家将有机会与建筑商代表一起检查他们的

新房。请了解，这是买家的责任，在这时候将那些未完工和不符合买卖协议的项目指出来并形成文件。对

于买家来讲，越早将所有问题指出来就越有利。在这个过程中，验房师将陪伴顾客，指出那些未完工或有

问题的项目，以及材料或手工艺上的缺点。新屋交割检验通常能够发现许多被政府和建筑商的检验人员所

忽视的问题，使这些问题能及时在新屋保险计划下或由建筑商负责维修。顾客最好事先告知建筑商将有验

房师参加这样的检验。

5.新屋保险计划检验

这是安省特有的一种新屋保险计划。 新屋保险计划涵盖新房在交割后一年内因手工艺或材料引起的

问题。这期间，房屋应该适于安全、健康、舒适地居住，并且符合“安省建筑规范” 要求。新房交割后

两年内的由外到内的漏水问题以及水、电、暖气系统的问题，也包含在这个计划中。这个计划还涵盖了七

年内主要结构问题。这期间，屋主有责任在各阶段保险过期之前，将所发现的问题以书面形式通知建筑商

和新屋保险计划，才能使问题获得恰当地解决。在一年、两年、或七年临界时间之前，房主可以联系验房

师去检查他们的房屋，以便及时做进一步的处理。

6.装修前检验

装修前的检验可以为一些业主特别担心或感兴趣的项目或方面提供单项检验服务，比如关于房屋装修

改造、地下室漏水问题、电系统、保温通风系统等。

（三）房屋查验流程

阶段 名称 内容

序备

号 注

1 预约

接受顾客委顾客通过电话或其它方式，与验房人员取得联系，约定验房时间，

⑥准备好通勤工具、线路和时间安排；

⑦做好与顾客验房前的各种交流、沟通与互动；

⑧准备好相应公司印章或个人印鉴。

4 与顾客见面 验房人员与顾客或指定委托人在指定地点见面。

实地验5 简要说明

房开始

6 签订协议书

验房人员向顾客简要介绍工作职责及验房范围，要求顾客协助完

成各种验房任务，并向顾客说明可能发生的各种情况。

验房人员与顾客签订《验房协议书》（详见《房屋实地查验示范

文本》）

7

室外查

验

验房人员对房屋外部环境进行查验，包括：

①房屋外在观感情况；

室外环境查②房屋外墙外表面装饰情况；

验 ③房屋车位情况；

④别墅、四合院还应查验维护设施、路面及花园情况；

⑤房屋外部细部构造， 如散水、明沟、屋檐等。

验房人员对房屋附属空间进行查验，包括：

①地下室；

附属空间查

②夹层工作间； 8

验

③车库；

④储藏室等。

验房人员对房屋室内情况进行查验，包括：

①地面；

②墙面；

③天棚；

④外露结构；

⑤隔墙安装；

⑥涂料涂装；

⑦软包制品；

⑧室内楼梯与楼板；

⑨阳台设施。

9 室内查验

准备房屋查

14 验房人员搜集和整理实地验房的相关资料。

报告撰

验报告材料

写

15 撰写报告 验房人员填写房屋查验报告

16 交付顾客 验房人员将房屋查验报告交付顾客，顾客签字确认。

结束 17 结算费用 顾客与验房人员结算有关费用，并支付报酬。

18 整理存档 验房人员将房屋查验的资料整理、存档。

（四）房屋查验标准

（五）房屋查验计费

验房收费标准：

计费范围: $280～$380（自主屋/半独立/独立屋）。验房费用除了与房屋的类型、面积、新旧、地点

等有关外，还与验房师的资格、经验、专业水准、服务品质有关。

节能评估收费标准

第一次改进前评估：$300+GST （政府将补助$150）；第二次改进后评估：$150+GST。对于大房子或

较远的旅程，可能收取额外的费用。

（六）房屋查验部位（附图说明）

1.屋面

这个屋面的油毡瓦片已经烂得差不多了，到了使用的极限，应该尽快换掉。否则，随时可能漏水。

屋面局部破损，且这样的维修方法并不能防止漏水。

在屋面上，烟囱与屋面交接处的防水板flashing也是一个脆弱的容易出问题的地方。这里的防水板

已经烂掉，且根本起不到保护烟囱的作用，应该尽快更换。

2.室外

这里的外墙转体已经开始风化。这主要是由于砖本身质量问题。由于这里的转体不是承重构件，所以

一般不会影响结构安全，只需做一些修补并将窗台上的雨水引开。

这个雨水管堵塞，雨水从高处弯头处溢出。

地基墙被修补后还裂开。我们无法知道实际的裂缝宽度。这里，首先当心的是地下室会否漏水。在进

入地下室之后，果然发现了漏水的痕迹。

3.结构系统

这张照片来自于一间两年新的房子。这根钢梁端部支撑深度仅约一英寸。且底部混凝土可能在施工过

程中塌陷，并做修补。有必要尽快联系建筑商对此做进一步评估。

由于地基不均匀沉降引起的外墙裂缝、倾斜和破坏；从室内还可看到：楼地面明显倾斜，以及横纵墙

之间断裂。这是明显的结构问题。

从阁楼里看到屋架梁断裂

4.室内

地下室漏水。

屋顶漏水造成天花损坏。

室外水通过水泥地基墙上的裂缝漏进地下室，但已经做过修补。

卫生间漏水已经造成顶棚和漏面损坏。

5.暖气系统

这是一个砖体烟囱底部的清渣口。这个烟囱连接着一个老式的暖气炉和一个热水炉。污水流出，底部

堆满碎片。这些都说明烟囱内部已因冷凝造成损坏。我们建议请一个专业人员进行进一步评估。

这个高效能暖气炉的烟道不是通过围墙被直接排到室外，而被接到旧的砖体烟囱。由于高效能气炉所

产生的废气温度很低，通常不能提供足够的气压将废气排向高处，废气可能倒流回屋内，这对于屋内人员

可能产生严重的安全隐患；且烟囱内很容易产生冷凝，造成延囱损坏。建议尽快请专业人员进行进一步检

查和维修。

6.冷气系统

冷凝水从空调系统的蒸发器处流出。屋主就用一个漏斗接水导水。且在暖气炉下部的其它地方还看到

水迹;这种情况可能是由于冷凝水管堵塞，或集水盘很脏生锈造成的。水甚至可能已经流到下面的暖气炉

的热交换器内，并使其生锈。我们建议请一个技师进行检查维护。

这个空调外机底部支撑不定，在开动时会剧烈振动。

7.给排水系统

这个马桶已经漏水很长时间了，并造成地面损坏。看来，屋主就是不想彻底解决问题。长期用一个盆

接水，能过一天是一天。

这个洗脸盆漏水，已经造成木地板严重损坏。地板很难再支撑住洗脸盆了。

8.供电系统

这是打开一个总电控制盘后所看到的。这是个100A的供电、保险丝盘。大部份回路的保险丝都是过

大的；有一个回路没有经过任何保护就接走了。

这个配电盘正好在一根排水管弯头的下面。这就意味着：如果发生接头漏水，水可能正好进入配电盘。

排水管以前似乎确实漏水修过。幸运的是，配电盘没有烧过。

这盏水晶灯很漂亮。但离楼梯太近了，会吸引小孩从栏杆内伸手去抓。

9.保暖通风

地下室外墙的保温层局部遗漏。

这张照片来自于一个三年新的房屋。阁楼内的保温层厚度仅约7英寸。

10.安全问题

为了儿童的安全，我们建议给这个台阶多加几根扶手斜杆。

这里，一个用来拉动车房门的金属拉杆断裂了。如果没有被恰当地操作和调试，车房可能造成许多严

重的危害。

三、中国验房市场需求

1.新房交房

在业主购买住房过程中，由于缺乏专业背景知识，往往对于一些房屋的具体信息和房地产交易的环节

很不了解，比如房屋面积的测算、开发企业延期交房的责任、房屋验收的细节、房产证的办理等。因此，

验房人员在新房交房过程中，相当于业主聘请的置业顾问，协助业主完成房屋交易的一系列工作。

主要工作

（1）交易环节：

税费计算与缴纳、确认八房五证二书、协调物业、查验房屋、开通水电气暖、装修建议等

（2）验收环节：

质量、外观、电水气暖等设备性能、房屋主要构件功能及存在问题

2.二手房交易

在二手房交易过程中，由于房屋存在不同程度的功能折旧和结构、质量损失。因此，交易双方应对交

易时的房屋状态进行共同确认，以避免日后纠纷。由于双方对彼此的信任程度不高，都迫切需要验房人员

以独立第三方的身份对房屋性状进行检测并出具日后可作为调节纠纷凭证的检测报告。

主要工作

（1）房屋状态检测：

房屋主要结构、构件、内外情况鉴定；房屋装修程度鉴定；主要设备损耗鉴定

（2）房屋性能检测：

质量、外观、电水气暖等设备性能、房屋主要构件功能及存在问题

3.房屋评估

对于房地产评估来说，验房在评估住房折损方面，更具专业特性。房屋折旧是由于物理因素、功能因

素或经济因素所造成的物业价值损耗。计算折旧是房屋评估中的重要内容，它需要确认住宅实物形态经外

界物理、化学因素作用和人为使用，从而发生的有形磨损和功能下降，这些内容正是验房需要关注的问题。

主要工作

租赁交易时房屋装修程度、门窗等物件状态等

（3）物业供给信息：

租赁交易时点水、电、暖、气、网等物业供给的即时量

5.房屋典当、抵押

房屋典当与抵押均是以房屋权属换取暂时资金支持的一种方式，典当行或房屋抵押权人需要对房屋进

行详细检查，以确保准确估价与收益。所以，在评估其合理价值与可能性收益时，应特别注意其现有状态

及其未来一定期限内使用价值的变化。验房即是通过对房屋现有性状的判断来推断其未来使用价值趋势

的。

主要工作

（1）房屋现状评价：

交易时点房屋的综合性状判断

（2）房屋未来使用价值评估：

以现有房屋性状为依据对未来使用价值走向的评估

四 中国验房业发展现状与未来走向

1.中国验房业发展现状

（1）民间热、官方冷

随着房地产市场的不断发展和各类房地产交易的日渐增多，我国民间房屋交易中产生了巨大的验房市

场需求。一些民间验房机构开始兴起，特别是在一些房地产市场繁荣的城市，“验房师”已逐渐成为业主

培训发证

验房公司

（2）需求多、供给少

目前我国城市居民在购房、租赁及其它房地产交易过程中对验房的需求逐渐增多，但由于我国尚没有

专门的、经过正式认证或许可验房行业及从业人员，导致了目前市场上对验房的需求多，有效供给少，市

场缺口很大。特别是由供求不平衡导致的市场混乱的状态将会影响到消费者的切身利益，也不利于房地产

市场的有序发展。

（3）不专业、不认可

虽然我国民间验房机构和公司发展迅速，但由于缺乏行业准入与管理制度，使得这些机构与公司及其

从业人员的资质缺乏专业认可。基于此，其验房行为与结论（验房报告）也相应地缺乏认可度，而只能作

为业主了解情况的补充或渠道。

（4）无规程、无规范

正因为我国验房业没有统一的行业规范与标准，使得这一行业从业人员（“验房师”）验房时，行为

与结果个体差异很大。既有使用专业仪器对房屋进行检测的，也有使用简单工具敲敲打打的；既有依据建

筑规范与标准对房屋质量进行衡量的，也有凭照经验对房屋性状进行判断的；既有兼任监理的，也有代为

维权的；……这些，都阻碍了验房业的规范化、专业化发展。

2.中国验房业未来走向

（1）市场催生行业发展

与西方国家一样，我国验房行业也是随着市场经济发展、房屋交易逐渐增多而兴起的。可以预计，市

场对验房的巨大需求必将促进该行业的进一步发展。而且，随着从业人员和机构的增多，由乱到治，将验

房业作为一种国家正式认定的行业并其纳入到统一的管理和规划之中，将“验房师”正名并规范化管理也

将是不会太远的事情。

（2）亟待有行业协会对其进行规范化管理

随着民间验房业务逐渐增多，由具有官方背景的行业协会来进行规范与管理是未来趋势。因为，随着

市场需求的扩大，民众希望政府介入到对该行业的管理和规范中去，通过统一规程、统一业务、统一标准、

统一从业资质、统一服务价格、统一鉴定报告这些规范化的方式，使我国验房行业更具专业化水平。

（3）理清与其它房地产咨询业务关系

验房到底是房地产监理、估价、咨询中的内容，还是应当独立于监理、估价而单独存在，自验房业务

开展以来一直是消费者和从业者的共同疑惑。当然，这主要取决于其业务量的大小和这些业务之间的区别

程度。未来的验房业将发展成为一个与监理、评估、咨询等行业相对独立的一个房地产中介分支行业。