二手房买卖合同、二手房买卖法律问题解决

二手房买卖合同（范本）

卖方（以下简称甲方）：____________、____________（含

共有人）

买方（以下简称乙方）：____________、____________（含共有

人）

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及

其他有关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基

础上，就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订本合同，以资共同遵守

执行。

第一条 甲方同意出售甲方所有的位于__________市_____区

_________幢____号房。房屋建筑面积_______平方米，其中套内建筑

面积为____平方米。

甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权

属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所

有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水

电、有线、通讯费及附属于该房屋的所有费用。

乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。

第二条 甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：单价：人民币

________元/平方米，总价：人民币___________________元整（大写）。

第三条 付款时间及方式

房屋价款分_______次付给甲方。

______年____月___日，乙方向甲方支付房款_______元。

_______年____月___日，乙方向甲方支付房款_______元。

余款_______元，在办理产权证完成之日交付。

四条 办理过户及房屋交付

1、甲方应于_______年____月___日开始办理房屋产权证、土地

使用证，上列证件办理完毕之日至迟为_______年____月___日。

2、上列过户费用及契税由甲方承担_______元，乙方承担_______

元。

第五条 风险转移，配套设施及费用承担

乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等情况，做充分了解。房屋

及配套设施的风险自房屋实际交付之日起转移给乙方。

第六条 权利义务

甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅

通可正常使用。

甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关

于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。

第七条 协议的变更、终止

1、本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一

方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充

协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。

第八条 违约责任

1、本合同签订后，乙方悔约的，应书面通知甲方，甲方应在_____

日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，乙方承担违约金

_______元。如甲方悔约，应书面通知乙方，甲方应承担违约金

元。

2、甲方逾期交付房屋的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋

价款_______‰的违约金；逾期交付超过_______ 日的，乙方有权解

除本合同，并要求甲方按前述条款支付违约金，返还已付转让价款及

同期银行利息。乙方逾期付款的，自逾期之日始，按日向乙方承担房

屋价款_______‰的违约金；逾期交付超过_______ 日的，甲方有权

解除本合同，并要求乙方按前述条款支付违约金。

3、甲方未能在约定时间办理完毕过户手续的，乙方有权解除合

同，并由甲方按前述条款承担违约金。

第八条 争议的解决

甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好

协商方式解决。协商不成的，向人民法院提起诉讼。

第十四条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定

经双方签章与本合同具有同等法律效力。

第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方、乙方各一份，

房屋管理部门一份（双方提交给房管部门的合同与本合同不一致的，

以本合同为准）。

出卖方（甲方，含共有人）：_________________ 购买方（乙

方，含共有人）：__________________

签章： 签章：

身份证号码： __________________ 身份证号码：

___________________

住 址：___________________ 住 址：

____________________

电 话：___________________ 电 话：

____________________

二手房买卖法律问题解决

二手房产权多种多样 交易前必须严加审查

目前，市场上的二手房产权性质多样，有的是售后公房，有的是

共有房屋，还有的房屋当初单位在分配时是限制转让的。这使得二手

房在上市交易时有不同的要求，需要满足不同的条件。因此，在二手

房买卖时，上下家必须解除房屋原来存在的买卖限制。

1.“老式私有宅院”需满足两个条件

一般来说，“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。

根据有关规定，这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件：一是

房屋所有权已经得到有批准权的（一般是区县一级）人民政府批准出

售；二是如果属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权

出让合同，补缴土地出让金；若仍用于居住的，虽不需签订土地使用

权出让合同，但要缴纳土地收益金。满足上述条件，房屋所有人才可

以取得土地使用权和房屋所有权证书，房屋才可以上市出售。因此，

上下家在交易此类房屋时，应对上述条件如何实现有所约定，以保证

交易的合法进行。

2.售后公房买卖需同住人签字

根据本市的规定，公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖

木结构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出

售给符合条件的承租人或同住人后，即成为售后公房，可以作为二手

房上市交易。根据有关规定，公有住房可以直接上市买卖，在实际操

作中，这里包括两个步骤：第一步是使用权先转为产权，第二步是转

为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用权外，同

住人也享有一定的居住权，而且这类公有房屋的承租人与同住人之间

往往有比较复杂的亲属关系，因此售后公房上市交易，除房产证上记

载的产权人签字外，还需同住人签字同意。如未经同住人同意，售后

公房的买卖很难成功。

3.非独立成套公房只可转让承租权

非独立成套公房的承租权可以有偿转让，但是这类房屋转让是无

法办理出“小产证”的，因此不能作为二手房进行买卖。

4.权利受限制的二手房买卖

常见权利 受限制的二手房大致有以下几类：一是设有抵押，如

通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的

书面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交

易过户。二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的

财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进

行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有

一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况

多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分

配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，

才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的

原分配单位出具同意转让的书面证明。

共有二手房出售需全体共有人同意

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，

否则处分无效。因此，在二手房买卖中，上下家应对房屋权利是否存

在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因

此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，下

家应注意这些签字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外，

其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证

机关的公证。需要特别注意的是，如果当作为夫妻共有财产的房屋产

权仅登记了一方的名字时，下家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是

一致的。

在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全

部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认

买卖行为无效时，如果下家是善意购房，即不知道上家未经全体共有

人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从

稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向

擅自出售房屋的个别权利人追究责任。

“两个定金”作用大不同

定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是上下家没

能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下

签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在

上下家对中介进行委托的过程中，用来担保上下家在约定的时间内，

按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下

家反悔不来与上家签订买卖合同，要承担定金被上家没收的风险，如

上家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍返还定金的责任。

第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签

订后，上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违

约情况，违约方要承担相应责任。

当然，上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，

在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照

合同的约定履行各自的义务。

“故意超贷”风险大

贷款成功是二手房买卖成功很重要的一个环节。银行批准按揭贷

款申请要综合考虑各方面因素，但最主要的还是申请人的还款能力。

按照规定，银行对房屋买卖中的贷款额度有一定限制。如今房价不断

上涨，于是出现一种不规范的操作：上下家签订两份价格不同的房屋

买卖合同，价格低的一份是真实的，价格高的一份是虚假的，用于下

家向银行申请超过真实房价正常额度的贷款，这种做法叫做“超贷”。

从法律上说，这样的合同因“恶意串通、损害银行的利益”而无

效。若银行在审查时有证据表明贷款申请人（下家）“故意超贷”，

则会拒绝下家的贷款申请。从交易过程看，上家往往需要在未拿到任

何房款的情况下先出具一张首付款的收条，并办理房屋过户手续，风

险非常高。下家除了面临银行不予贷款的风险外，还要支付虚假报高

房价部分的契税等额外支出，及上家不予退还虚假报高房款的风险。

因此，为保证交易安全顺利进行，上下家应严格按照规定申请按

揭贷款，避免通过上述违规手段获取贷款。

下家须实地查看上家房屋有无出租

如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，在同等条件

下，房客享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房

屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内

尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，上家在得

到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果上家不告知房

客房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则房客有权向法院主张买卖行

为无效。对于下家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地

考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。

三方需明确各自的权责利

上家在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明

确房屋的出售价格，上家应注意区分“净到手价”、“出售价”及“合

同价”，明确房屋的权属和使用现状，以及委托权限等。这份委托协

议上家应有一份原件。需要注意的是，有些中介采用复写纸签订委托

合同，一式几份，上家在首页上的签字会复印到另外几份上。因此，

上家应注意到合同的空白处有可能会被误视作你授权由中介填写，需

明确自己是否有此意愿。

下家通过中介找上家时，应该要求中介出示其与上家之间的房屋

挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限

及委托中介公司向买方收取定金的规定。下家与中介签订的书面协议，

应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。

下家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，

下家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应

要求中介出具收据。该收据应有中介经办人员的签字，还应加盖中介

公司的印章。

中介以促成上下家交易成功作为收取佣金的前提。因此，中介为

防止上下家签订居间合同后不愿签订买卖合同，往往会在居间合同中

约定“发生这种情况时，上下家需付违约金给中介公司”，上下家对

此应特别注意。

妥善解决签约后的后续事项

上下家签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些

后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，上下家也要妥善处理，

避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，上下家应将

下家付款方式与上家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方

可约定合同签订后付房款30％，交房时付房款30％，产权过户时付

房款35％，他项过户（水、电、煤、户口迁移等）后再付房款的5％。

在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或

逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有

权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内

容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。