商业用地40年产权无法自动续期!申请续期,土地房子可能会_文

商业⽤地40年产权⽆法⾃动续期！申请续期，⼟地房⼦可能会...

震惊了！

李克强总理在两会发话，70年住宅⽆需申请，⾃动续期！那么不少买了40年产权公寓的居民，产权续期问题，究竟是如

何？

央视在报道中说，40年或50年产权到期后⽆法⾃动续期，若申请续期被驳回，不仅⼟地收归国有，连房⼦都有可能被国

家收回。

央视报道

看点

01

央视：40年产权到期后⽆法⾃动续期

按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法，由于“商住房”本⾝并⾮住宅性质，⼀般是商业⽤地或⼯业⽤地，按照

《物权法》相关规定，住宅性质的住房⼟地在70年产权到期后⾃动续期，⽽商业供地或⼯业⽤地不仅⼟地使⽤期只有40

年或50年，⽽且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅⼟地产权

要被国家收回，连房⼦也可能会被国家⽆偿收回。

注意！

是⽆偿！⽆偿！⽆偿！

重要的事情说三遍。

“商住房”项⽬硬伤⽆法避免

⽽从正常的房产开发及销售的流程来看，从拿地到开发到销售到建成再到⾸位房主拿到房本，基本得3到5年。在北京已

经全⾯收紧的商业项⽬政策中(此政策与住宅限购不同，应该不会再⼀两年内解除，⽽是很可能成为长期政策），房屋

转⼿也需要时间。由于商业项⽬交易成本⾼，增值幅度低，再出⼿很难。业内⼈⼠认为，如果以40年产权为上限，基本

上“商住房”的第三位房主接⼿后就很难再出⼿了。

某楼盘的“商住房”沙盘

据媒体所知，⽬前“商住房”的购买者绝⼤多数为投资客。据北京东南五环⼀著名房企开发的“商住房”项⽬销售⼈员透露，

该项⽬九成以上的购房者为投资客，真正⾃⼰⾃住的购房者极少。这下这些投资客很可能会沦为为银⾏打⼯的下场，甚

⾄可能直接砸在⼿⾥。

值得注意的是，住建部此前专门点名表扬北京在住房限购⽅⾯的举措，坊间也多次传出其他地区可能效仿北京限购措施

的消息。如果其他地区跟进，“商住房”这种在限购措施下诞⽣的“怪胎”，很可能逐渐绝迹。

“商住房”项⽬内部与公寓及酒店相似

不过话说回来，这些年房产商各种钻空⼦，之前通过“商住房”规避限购措施也转了个盆满钵满，甚⾄推⾼了楼市，让政

府头疼不已。这⼀下北京基本卡死“商住房”，也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟——出来混，早晚要还的。

看点

02

商住房PK普通住宅，不仅仅是差30年这么简单！

商住房虽然总价较低，且不受限购政策约束，⽐较适合年轻⼈过渡选择，但长久来看商住房也有以下⼏个问题需要购房

者了解。

不⾜⼀

产权40年

商住房的⼟地年限往往只有40年或50年；商住房是建在商业⽤地上的住宅项⽬，其⼟地年限多为40-50年左右。

去除开发时间，实际年限还会更短，这就使得商住房的⼆次销售⾯临⼀个困境。等到⼆⼿交易时，或许剩下的使⽤年限

已经很短了，加上商业⽤地的⼟地使⽤权续期问题尚未有相关的法律法规，商住房的⼆次转让将会异常困难。

不⾜⼆

⽔电物业费⽐民⽤住宅⾼

在⽔电供应⽅⾯，商住房⽬前有两种情况，⼀种是开发商承诺民⽔民电，但仍存不确定性，⼀种就是商业标准。

关注“民⽔民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确⽴下来，毕竟商⽔商电价格基本上是民⽔民电

的两倍了。

不⾜三

⽆法落户

这点对于有孩⼦的家庭很关键。买过商住房的家庭都知道，在其产权证书上标注的⼟地性质为⾮住宅⽤地。

不能落户意味着，即便您⼼仪的学校就在家门⼝，您的孩⼦也⽆法享受就近⼊学的待遇。这点要做到⼼中有数。

不⾜四

商住房不通燃⽓

商住房还有另⼀个⽣活⽅⾯的弊端，那就是绝⼤部分商住房是不通燃⽓的，即使设计有厨房，也只能使⽤厨房电器，⼀

点对于单⾝族来讲也许影响不⼤，但是如果有⽼⼈和孩⼦⼀家⼈居住，时间长了还是有所不便。

⾸付⽐例⾼，且只可商贷

在购房款预算⽅⾯，商住房虽然总价较低，但压⼒也不轻。商住房⾸付5成是硬性规定，且不能享受公积⾦贷款，商业

贷款也只能贷10年，且贷款利率是基准利率的1.1倍，也就是说⾮但不能享受优惠，还需要在基准利率的基础上上浮

10%。

下⾯我们就商住两⽤房与民⽤商品房之间的⼏项指标做个⽐较。

⾸付⽐例

商⽤两住房：⾸付⽐例相对偏⼤

商住两⽤房的⾸付⽐例不分⾸套与⼆套房，统⼀为50%，因此购房⼈在买房时需要⽀付相当于房价⼀半的⾸付款，前期

的买房压⼒较⼤。

在贷款⽅式⽅⾯，商住房⼀般不接受公积⾦贷款，只能使⽤商业贷款。

民⽤商品房：贷款⽅式多样，⾸付分档次

购房⼈在购买⾸套房时，使⽤商业贷款购买住房的⾸付⽐例为25%，公积⾦贷款的⾸付⽐例仅为20%。

即便使⽤组合贷款购买，按照“两者取其⾼”的原则，⾸付的⽐例也为25%，对购房⼈来说⾸付⽅⾯的压⼒⽐购买商住房

更加轻松。

贷款利率

商住两⽤房：基准利率上浮10%

商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%，相当于普通住房⼆套房的利率，⽆论是⾸次还是⼆次购房，选择商住房的

贷款利率都⽐较⾼，按照最新的⽔平计算，基准利率上浮10%为5.39%。

民⽤商品房：商贷最低9折，公积⾦3.25%

如果购房⼈买民⽤商品房，使⽤商业贷款的基准利率为4.9%，⽬前各家银⾏对商业贷款的利率都有折扣，最低能做到9

折，因此贷款的利率为4.41%，公积⾦贷款的利率为3.25%，所以即便买⼆⼿房，其利率也会明显低于商⽤房。

贷款年限

商住两⽤房：贷款年限最长仅10年

商住房的实际产权是40年，所以可贷款年限⽐较短，贷款最多10年，所以对购房⼈的年龄要求⽐较⾼，⽽且在后期还款

过程中，由于贷款年限短，所以还款的压⼒也⽐较⼤。

民⽤商品房：贷款年限最长30年

相较于商住房的产权年限短的限制，民⽤商品房的产权⼀般都为70年，所以最长的贷款年限是30年，但由于贷款年限较

长，可选择的贷款⽅式多样，所以受众范围更⼴，也更加被购房⼈所接受。

出售时所交税费

商住房出售时所交税费：

两种收税⽅式⾃选：（1）全额的25.6% ；（2）差价的55.5%、包括30%增值税、20% 个⼈所得税、5.5%营业税；契

税要交全款的4%。

商住房出售弊端：

这种40年产权的商住房，最⼤的投资风险，在于将来转⼿时，要⽀付较⾼的税费。

以⼀套总价50万元的40年产权房⼦购⼊两年，以100万元卖出为例。以全额的25.6%来算税费要缴纳25.6万元税费；以

差价的55.5%来算则需缴纳27.75万的税费；同时两种⽅式均需缴纳4万元的契税。

民⽤商品房出售时所交税费：

2年之内转售缴纳差价的5%增值税（2年以上免征）和1%个⼈所得税；契税要交全款的1.5-3%。

购房者⼀定⼀定要注意以上⼏点

否则买到⼿的不是房⼦⽽是⼀个“坑”呀！

搞不好挣来的差价全部都要交税啦！

买房是⼤事，

⼀定要全⾯了解清楚了再下⼿呀！

内容来源央视、新台州、⽹络等