绿地集团北京京坤置业有限公司与艾欣荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

绿地集团北京京坤置业有限公司与艾欣荣房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2021.10.29

【案件字号】(2021)京03民终14496号

【审理程序】二审

【审理法官】孙京

【文书类型】判决书

【当事人】绿地集团北京京坤置业有限公司;艾欣荣

【当事人】绿地集团北京京坤置业有限公司艾欣荣

【当事人-个人】艾欣荣

【当事人-公司】绿地集团北京京坤置业有限公司

【代理律师/律所】蒙学宇北京兰泽律师事务所;唐新东北京兰泽律师事务所

【代理律师/律所】蒙学宇北京兰泽律师事务所唐新东北京兰泽律师事务所

【代理律师】蒙学宇唐新东

【代理律所】北京兰泽律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

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【原告】绿地集团北京京坤置业有限公司

【被告】艾欣荣

【本院观点】关于绿地公司上诉所提逾期交房的诉讼时效一节，绿地公司认为诉讼时效起算

点应为2015年12月15日，而非2017年12月7日，即关于逾期交房违约金已过诉讼时效。

就房屋面积差价款事项直至2017年12月7日签订《面积确认及房款结算协议》时双方才最

终达成一致意见，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四条约定“并于实际支付

应付款之日起15个工作日内向买受人支付违约金”，艾欣荣于2020年12月7日起诉立案，

并未超出诉讼时效，故对于绿地公司的该项上诉意见本院不予采信。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求开庭审理

发回重审执行诉讼时效

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【更新时间】2021-12-04 02:25:44

绿地集团北京京坤置业有限公司与艾欣荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终14496号

当事人 上诉人(原审被告)：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义

区后沙峪镇安富街6号。

法定代表人：徐群，经理。

委托诉讼代理人：刘佳。

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被上诉人(原审原告)：艾欣荣。

委托诉讼代理人：蒙学宇，北京兰泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐新东，北京兰泽律师事务所律师。

审理经过 上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司(以下简称绿地公司)因与被上诉

人艾欣荣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初4150

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案受理后，根据《全国人民代

表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试

点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上

诉人绿地公司的委托诉讼代理人刘佳，被上诉人艾欣荣及其委托诉讼代理人唐新东到庭

参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 绿地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或予以改判。1.改

判判决第一项，绿地公司不支付艾欣荣面积差价款20389元。2.改判判决第二项绿地公

司不需支付艾欣荣延期交房违约金39623元及利息。3.改判判决第三项绿地公司不需支

付艾欣荣延期办证违约金。4.改判判决第四项绿地公司不需支付艾欣荣延期办证损失。

事实与理由：一审判决对事实认定错误，应依法改判，一、关于逾期交房的诉讼时效。

一审法院认定绿地公司于2015年11月30日交房，被上诉人应于该日起3年内向绿地公

司主张逾期交房损失，即便依据法院一审判决第11页阐述，“根据合同第14条约定并

于实际支付应付款15日内向买受人支付违约金”,诉讼时效起算点为2015年12月15

日，而非2017年12月7日。即关于逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于逾期交房

违约金的金额。若以逾期天数61天计算(2015年11月30日收房)计算公式为：60某

843040某5/10000+1某843040某10/10000=25291.2+843.04=26134.24元，若以逾期天

数60天计算(2015年11月29日收房)计算公式为：60某843040某5/10000=25291.2

元。涉案合同第十四条约定“逾期交房时间在60日以内的部分，以每日万分之五计算违

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约金；逾期交房时间大于60天并小于等于90天的部分以每日万分之十计算”，即逾期

交房违约金是分段计算的，一审法院无视合同约定，曲解合同意思，将逾期交房违约金

多计算了近一倍。三、关于逾期办证。根据相关法律法规及合同约定，办理房本的必要

前置程序为双方签署面差协议，业主足额缴纳契税、代办费、印花税等。2017年12月7

日，绿地公司、艾欣荣双方签署面差协议，艾欣荣便可按照最终的房产信息缴纳契税、

代办费、印花税及登记费，办理房产证，但之后艾欣荣迟迟不缴纳相应费用，逾期办证

系其自身过错导致，根据涉案合同第21条第(二)3条约定，如因买受人的责任造成买受

人未能在商品房交付之日起730日内取得房本，由买受人承担责任。四、关于面积差价

款，2020年8月11日上诉人已经为艾欣荣垫付了契税24679.53元，契税应当在面积差

价款中进行冲抵。

二审被上诉人辩称 艾欣荣答辩意见：同意一审判决，不同意绿地公司的上诉请

求。

原告诉称 艾欣荣向一审法院起诉请求：1．请求法院判令绿地公司支付艾欣荣房

款结算差额20389元及利息(利息以20389为基数，按央行贷款利率(年利息6％)自2017

年12月7日起至清偿完毕之日止)；2．请求法院判令绿地公司支付延期交房违约金

39623元及利息(利息以39623元为基数，按央行贷款利率(年利息6％)自2017年12月7

日起至清偿完毕之日止)；3．请求法院判令绿地公司支付艾欣荣延迟办理房屋所有权证

书的违约金166584.7元；4．请求法院判令绿地公司支付艾欣荣逾期办证损失39875.68

元；5．判令本案诉讼费由绿地公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2014年3月30日，艾欣荣(买受人)与绿地公

司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(合同编号：

Y1594881)，合同约定：……第三条、基本情况，该商品房房屋坐落为顺义区××……预

测建筑面积共40.65平方米。其中，套内建筑面积28.53平方米，共用部位与共用房屋

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分摊建筑面积12.12平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计

算，该商品房单价每平方米29549.25元，总价款843040元……第六条、付款方式及期

限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二

条、交付条件。(一)出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。(二)该商

品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和

建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告

书……第十四条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和

条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理

((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至

实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该

商品房实际交付之日起15个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超

过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，按

合同附件八的第七条的相关规定执行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自

第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的

部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；逾期交房时间大于

60天并小于等于90天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约

金，逾期交房时间大于90天并小于等于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全

部已付款万分之十五的违约金，逾期交房时间大于120天的部分，出卖人按日计算向买

受人支付全部已付款万分之二十的违约金。并于实际支付应付款之日起15个工作日内向

买受人支付违约金。第十五条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人

公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提

供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发

生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约

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定，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3％以内(含3％)

的，据实结算房价款：(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房……

买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在

3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产

权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝

对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价

款由出卖人双倍返还买受人……第十六条、交接手续……(四)验收交接后，双方应当签

署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方

式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品

房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……(五)……2、买受人同意委托出卖人代

交下列第(1)、(2)、(3)、(4)、(5)种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出

卖人。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)供暖费；(4)办理产权手续需交纳的印花税、工

本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；(5)买受人未将上述费用全额

交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一

条、产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在

楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权

属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房

交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未

能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第(二)款第2项

第(2)条目承担责任。(二)转移登记。1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第(2)种

方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋

权属转移登记，委托费用800元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日

起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理：……(2)买受

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人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之

日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收

到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的

0.5％向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房

屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计

算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款

的0.5％，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3．如因买受人的

责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承

担责任。合同还约定了其他权利义务。

2015年11月，绿地公司向艾欣荣发出《绿地顺义［启航中心］入住通知书》，

主要内容为：“……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年11月28日至2015

年11月30日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，由于此次办理入住户

数较多，我们友情建议您于11月29日，上午9：30至12：00、下午13：00至16：30

前来办理手续。入住手续地点：绿地启航国际售楼处一层……”艾欣荣认可于2015年11

月29日收到上述入住通知书。

2017年12月7日，艾欣荣与绿地公司签订《面积确认及房款结算协议》，约定

经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京

市：顺义区××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.36平方米，实测套内建筑面积

27.84平方米，该房屋实测总价应为822651元，经买卖双方同意，最终以822651元作为

《房屋所有权证》立契价款。

艾欣荣于2017年12月7日收房，并在收房当天填写了《绿地顺义启航中心业主

入住房屋验收表》一张。关于为何在收到入住通知书后2年多才收房验收，艾欣荣称，

艾欣荣与绿地公司就违约金、面差一直没有达成一致意见所以一直没有收房，在2017年

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12月7日双方达成一致意见，所以才于2017年12月7日收房。绿地公司表示，根据合

同约定，入住通知书规定的期限届满即视为绿地公司已经交付房屋，如绿地公司未按入

住通知书收房，迟延交房的责任不在绿地公司，绿地公司认可艾欣荣于2015年11月29

日收到入住通知书，主张自2015年11月29日起算艾欣荣主张逾期交房责任的诉讼时

效。

2020年8月11日，艾欣荣向绿地公司员工宋佳微信转账1762元，其中包括代办

费800元、登记费550元、印花税411.3元。同日，绿地公司为艾欣荣代交契税

24679.53元。2020年8月12日，绿地公司为艾欣荣办理了涉诉房屋的不动产权证书。

诉讼中，艾欣荣提交一份《违约金余款退还申请(二)》照片打印件，该申请表载

明，艾欣荣，房号6-623的逾期交房违约金余款35332.47元，计算过程面积补差-20389

＋契税24679.53-违约金-39623=-35332.47，申请表上案场出纳签字处有周伶春签名。绿

地公司认可周伶春系其公司工作人员，但不认可该份申请表的真实性，不认可周伶春笔

迹的真实性。艾欣荣称当时填完该申请表后其只是拍照留存，就此没有其他证据。

绿地公司于2016年12月23日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。

一审法院认为 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民

法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事

纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案系在民法典施行前因房屋买卖引起的合同案件，适用《中华人民共和国合同法》等

规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己

的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履

行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包

括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预

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见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系

双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。

根据合同第十五条及双方签订的《面积确认及房款结算协议》的约定，绿地公司

应退还艾欣荣房屋差价款20389元。考虑到艾欣荣亦认可双方约定该房屋面积差价款用

于绿地公司代交契税，且绿地公司实际上也为艾欣荣代交了24679.53元契税，故艾欣荣

要求绿地公司支付该笔差价款利息的请求一审法院不予支持。根据合同第二十一条的规

定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及

提交的证据材料，可以确认艾欣荣实际收房时间为2017年12月7日，但根据双方合同

第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定

交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买

受人。结合艾欣荣提交的《入住通知书》记载办理入住手续的时间为2015年11月28日

至2015年11月30日，依据合同约定，2015年11月30日已视为房屋交付给艾欣荣。根

据权利义务对等原则，艾欣荣应当于2017年11月29日前取得房屋所有权证书。现绿地

公司已经迟延为艾欣荣办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第(二)款第2项第(2)条

目的约定，绿地公司应赔偿艾欣荣已付房款的0.5％即4215.2元违约金，艾欣荣请求过

高部分，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金问题，根据合同第十二条的规定，绿

地公司应于2015年9月30日交房，而根据前文认定，2015年11月30日视为房屋交付

艾欣荣。根据合同第十四条的规定，绿地公司逾期交房61天，应按照该合同约定每日按

照已付房款万分之十的比例给付艾欣荣违约金，艾欣荣第二项诉讼请求不超出该范围一

审法院予以支持，艾欣荣要求绿地公司支付该笔违约金的利息，一审法院一并支持，利

率标准一审法院按照法律规定确定。绿地公司辩称艾欣荣该项请求超出诉讼时效，一审

法院认为，虽然一审法院认定2015年11月30日视为交房日期，艾欣荣也认可于2015

年11月29日收到入住通知书，但是双方关于房屋面积差价款事项直至2017年12月7

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日才达成一致意见，根据合同第十四条约定“并于实际支付应付款之日起15个工作日内

向买受人支付违约金”，艾欣荣于2020年12月7日起诉立案，并未超出诉讼时效，故

对于绿地公司的该项答辩意见一审法院不予采信。关于艾欣荣主张的逾期办理房产证损

失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公

用房，房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用

房，房产证未能取得，势必会对艾欣荣的使用权造成不便和限制。根据双方合同第二十

一条的约定，艾欣荣应于2017年11月29日取得不动产权证书，实际于2020年8月12

日取得，逾期987天，故此绿地公司应予适当赔偿，艾欣荣主张按照每天40.36元的标

准主张损失，一审法院不持异议。但是考虑到逾期办证有一部分原因是因为艾欣荣未能

按照合同约定交纳代办费、印花税等费用，故一审法院对于艾欣荣主张损失的请求一审

法院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。绿地公司于2020年8

月11日为艾欣荣代交契税24679.53元，该部分款项从绿地公司应支付的延迟办理房屋

所有权证书的违约金中抵扣。判决如下：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生

效之日起七日内向艾欣荣支付房屋面积差价款二万零三百八十九元；二、绿地集团北京

京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向艾欣荣支付延期交房违约金三万九千六百

二十三元及利息(以三万九千六百二十三元为基数，自二○一七年十二月七日起至二○一

九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以三万九千六百二十三元为

基数，自二○一九年八月二十日起至全部延期交房违约金实际付清之日止，按照全国银

行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、绿地集团北京京坤置业有限公司

于判决生效之日起七日内向艾欣荣支付延期办理房屋不动产权证书违约金四千二百一十

五元二角；四、绿地集团北京京坤置业有限公司给付艾欣荣支付逾期办理房屋不动产权

证书损失三万一千八百六十八元二角六分，抵扣绿地集团北京京坤置业有限公司为艾欣

荣代交的契税二万四千六百七十九元五角三分后，应于判决生效之日起七日内向艾欣荣

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支付七千一百八十八元七角三分；五、驳回艾欣荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定

的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之

规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定事实

一致。

本院认为 本院认为，关于绿地公司上诉所提逾期交房的诉讼时效一节，绿地公司

认为诉讼时效起算点应为2015年12月15日，而非2017年12月7日，即关于逾期交房

违约金已过诉讼时效。本院认为，就房屋面积差价款事项直至2017年12月7日签订

《面积确认及房款结算协议》时双方才最终达成一致意见，根据双方签订的《北京市商

品房预售合同》第十四条约定“并于实际支付应付款之日起15个工作日内向买受人支付

违约金”，艾欣荣于2020年12月7日起诉立案，并未超出诉讼时效，故对于绿地公司

的该项上诉意见本院不予采信。

关于逾期交房违约金的金额，涉案《北京市商品房预售合同》第十四条约定，逾

期交房时间在60日以内的部分，以每日万分之五计算违约金；逾期交房时间大于60天

并小于等于90天的部分以每日万分之十计算，即逾期交房违约金是分段计算的，按照

2015年11月30日收房计算，逾期交房违约金应分段进行计算为：60某843040某

5/10000+1某843040某1/1000=26134.24元，一审法院计算错误，此项应予以改判。

关于逾期办证违约金，绿地公司上诉认为因艾欣荣迟迟不缴纳办理房产证的相关

费用，才导致房本于2020年8月12日取得，即逾期办证系艾欣荣自身过错导致。但绿

地公司对于其是否通知以及于何时通知艾欣荣需交纳办理房产证的具体费用未提供相关

证据，根据涉案《北京市商品房预售合同》第二十一条的约定，艾欣荣应于2017年11

月29日取得不动产权证书，实际于2020年8月12日取得，故绿地公司应当承担逾期办

理房产证的违约金并承担给艾欣荣造成的损失。但艾欣荣亦未按照合同约定主动交纳代

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办费、印花税等费用，鉴于一审法院已经考虑到这点，对于艾欣荣主张损失的请求酌情

予以减少。故对于绿地公司该项上诉请求本院不予以采信。

关于面积差价款，绿地公司认为其已垫付的契税应当在面积差价款中进行冲抵。

因一审法院已经在逾期办证损失中予以抵扣，故不能重复抵扣。

综上所述，绿地公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果 一、维持北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初4150号民事判决第

一、三、四项；

二、撤销北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初4150号民事判决第二、五

项；

三、变更北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初4150号民事判决第二项为绿

地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向艾欣荣支付延期交房违约金

二万六千一百三十四元二角四分及利息(以二万六千一百三十四元二角四分为基数，自二

○一七年十二月七日起至二○一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计

算；以二万六千一百三十四元二角四分为基数，自二○一九年八月二十日起至全部延期

交房违约金实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计

算)；

四、驳回艾欣荣的其他诉讼请求。

一审案件受理费2463元，由艾欣荣负担1362元(已交纳)，由绿地集团北京京坤

置业有限公司负担1101元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

二审案件受理费1550元，由艾欣荣负担300元(已交纳)，由绿地集团北京京坤

置业有限公司负担1250元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

本判决为终审判决。

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落款

审 判 员 孙 京

二〇二一年十月二十九日

法官助理 王玮玮

法官助理 黄晓宇

法官助理 樊思迪

书 记 员 王秋岩

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