房地产税收筹划全流程案例

目录

一、项目基本情况

二、项目筹划总体思路

三、具体筹划方案

1、开发准备环节的税收筹划

2、开发建设环节的税收筹划

3、房产销售环节的税收筹划

4、售后清算环节的税收筹划

5、后续管理环节的税收筹划

一、项目基本情况

（一）已建项目

嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与XX路交汇

处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该

项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面

积为38034.1㎡。

项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项

目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非

普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：

（1）总建筑面积：169590平方米；

（2）容积率：1.5

（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；

（4）可售面积：113402.93平方米，其中：

①普通住宅面积 91588.8平方米

②非普通住宅面积 21814.13平方米

③停车场面积 55344.71平方米

（二）拟建项目

蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数

据在案例中有具体说明，在此不再累述。

二、项目筹划总体思路

嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年

南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区

均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应

量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价

比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的

1

刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了

地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，

总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠

湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较

高，筹划案极富挑战又极具代表性。

蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不

同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税

收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从

而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，

提高资金利用率。

从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不

同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。

方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理

这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。

三、具体筹划方案

1、开发准备环节的税收筹划

在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆

迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方

米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。

已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方

式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方

米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。

【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：

方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款

确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿

标准确定契税的计税依据。

回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000

万元

拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元

全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万

元

2

方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款

确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米

的市场价格确定契税的计税依据。

即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米

=3200万元

全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万

元

2、开发建设环节的税收筹划

（一）融资方式的税务筹划

嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除

计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付

的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680

万元。

【分析】

方案一：据实扣除：

扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元

方案二：定率扣除:

扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元

【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，

差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选

择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融

机构的证明。

（二）建房方式的税务筹划

嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成

本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为

50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：

【分析】

方案一：自建自销

嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，

按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。

销售收入（含增值税）：50000万元

销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元

销项税额：47619×5%=2381万元

城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元

3

印花税：50000×0.0005=25万元

土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元

增值额=47619-38350=9269万元

增值率=9269/38350=24%

土地增值税：9269×30%=2780万元

净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元

方案二：代建

嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让

价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行

土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司

签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提

供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300

万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000

平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。

代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征

税，不涉及土地增值税。

该房地产公司转让该地块的损益如下：

销售收入（含增值税）：10000万元

销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元

销项税额：9524 ×5%=476万元

城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元

印花税：10000×0.0005=5 万元

土地增值税：

扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元

增值额=9524-8065=1459万元

增值率=1459/8065=18%

土地增值税=1459×30%=438万元

净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元

（该房地产公司代建服务损益如下：）

代建收入（含增值税）：22500万元

代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元

代建增值税：21429×5%=1071万元

代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元

4

净收入：21429-129-6500=14800万元

（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）

合计净收入：14800+1744=16544万元

【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比

方案一多296万元。因此方案二代建更好。

（三）园林绿化的税务筹划

金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约

为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，

因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310

万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公

司是以建筑安装为主业，经营X围包括苗木种植。乙公司是专

门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营X围

包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专

用发票。

【分析】

方案一：合立安装法

与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774

万元

可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）

采购成本=774-76.7=697.3（万元）

方案二：分立合同法

与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元

可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%

＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案三：分开订立法

先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施

工合同

可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%

＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案四：合立购买法

与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元

可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）

5

采购成本=774-89=685（万元）

【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的

可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要

和以建筑安装为主业、经营X围包括苗木种植的企业合作时，

房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同

更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订

绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。

3、房产销售环节的税收筹划

（一）销售定价的税收筹划

嘉业•海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，

开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900

万元。

【分析】

除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）

×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。

方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高

售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元

（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。

方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79

（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值

额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）

万，应纳土地增值税为120.48（401.6×30%）万。

【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选

择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强

竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高

于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步

增加。

（二）房屋装修费用的税收筹划

嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为

1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140

平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为

9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计

为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。

6

假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售

价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销

售，定为方案二。

【分析】

方案一：出售毛坯房

应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43

万

增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67

万

增值率为34.47%

应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元

应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×

25%=1035.67万

净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107

万

方案二：出售精装房

应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57

万

增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67

万

增值率=19.46%

（注：增值率未超过20%不交土地增值税）

根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住

宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。

应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67

万元

净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元

【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主

要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861

万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633

万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房

地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元

的土地增值税。

4、售后清算环节的税收筹划

7

（一）土地增值税清算的税收筹划

（1）土地增值税核算方式的税收筹划

嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，

销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；

销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万

元。

【方案一】分开核算时：

31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率

30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；

32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率

60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145

（万元）；

共缴纳土地增值税175万元。

【方案二】合并核算时：

两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；

允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700

－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；

应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。

【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上

例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发

公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和

扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的

目的。

（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划

以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分

两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增

值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普

通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值

税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者计算应缴土地增

值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。

表一：金域海棠项目清算项目基本情况表 （单位：万元）

项目面积销售总额（万元）

住宅53299.9430849.3

商业8555.269019.81

8

储藏间4171.471251.44

地下车位7905135

合计86840.7146255.57

备注：一期地下室总建筑面积28514.04㎡，车位790个。

表二：某房地产项目土地增值税分两类、三类 （单位：万元）

两类三类

明细

普通住非普通住宅、商普通住非普通住

宅务房及车位宅宅

1、转让房地

产收入总额

2、扣除项目

金额合计

3、增值额1038.31066.271038.3251.44-5730.19

4、增值额与

扣除项目金3.48%7.45%3.48%25.44%-28.71%

额之比

5、适用税率30%30%30%30%0%

6、速算扣除

系数（%）

7、应缴土地

增税税额

减：普通住宅1074.461145.721074.46314.660

增值额未超

20%部分应免001074.461074.460

征增值税税

额

8、实际应缴

土地增值税01145.720314.660

税额

00000

30849.315376.2730849.31251.4414226.81

298111431029811100019957

商务房及车位

通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地

清算时，对房屋类型采用分三类的方式，税负更轻，但是该结

果仅限于此案例。

5、后续管理环节的税收筹划

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（一）合同合并与分立的税收筹划

嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决

定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理

费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合

计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。

【分析】

方案一：房租收入与物业收入统一收取

按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁

合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×

110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应

该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×

(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275

万元。

方案二：房租收入与物业收入分开收取

与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额

为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义

签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度

看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。

房地产企业应纳房产税： 215×12%=25.8万元

应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015

万元

物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×

(1+7%+3%)=3.96万元

【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情

况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。

以上就是根据江*嘉业XX金域海项目分公司已建项目——嘉业•

海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考

本案例请结合自身实际情况。

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