实用文_房地产市场调研报告-房地产市场调研报告范文

房地产市场调研报告-房地产市场调研报告范文

篇1：潍坊市房地产市场调查报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发

展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占

到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到

36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会

更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境

影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我

区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对

策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投

资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，

销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区

房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快

增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住

宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业

营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、

79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月

的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积

50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月

份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6

月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年

后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住

房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持

续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、

年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每

平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产

风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调

控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工

作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供

应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的

比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高

档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房

信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例

由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由

5.31%提高到6.12%。——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联

合发文，规定__年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征

收营业税，同时规定凡在__年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收

契税。

——房地产发展目标调整。__年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、

以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18

日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒

作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中

低价普通商品房供应。__年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000

万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从

而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同

时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场

交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效

应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，

达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市

场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房

地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同

时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设

量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供

求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块

效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走

高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的

房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一

城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展

空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-

巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当

前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护

房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新

建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测

工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资

额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场

平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出

预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问

题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地

产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严

格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项

目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项

目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

篇2：房地产市场调研报告

一、__房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是

__房地产业的发展的主要特质。从__年起至今，__商品房价格一直呈现稳步上涨

的态势，__已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博

弈之地。总体而言，__房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

__年以后，随着大量外埠资本注资__，该区域房地产格局呈现出新变化。

一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、

写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深

化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高

端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品

质的均等性使__的房地产业不能满足细分市场的要求。__年后，这一局面被打破，

__滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。__年，__房地产进入了历年来最

火爆的一年。

目前，__房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，

投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度

虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、__商品住宅发展特征

产品特征：__中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、

小高层、连排别墅为主。

价格特征：__城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在

6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，__区域占据了39.54%，__区域楼盘供

求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、__年(1-6月份)__商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

__区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等

优势在过去的时间内，房地产开发量居__市前列，同其它区域相比，其价格一直

呈现出上升状态，__年(1—6月份)，__住宅均价达到5894.43元/平方米，与去

年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进

入__年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，__年(1—6月份)，__住宅

销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，__区的住宅物业平均价格同整个__市的总体住宅物业平

均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来

看，高档楼盘主要集中在__中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田

区域。

__中心区作为__市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼

盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经

济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区

域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带

来一定的升值空间。

(2)__商品住宅市场供求关系

1、__年(1—6月份)__商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给

13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，__

市在__年以来对拆迁规模进行了压缩。__年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积

为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致

了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘

的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到

47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于

迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

__作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销

量有所减少。

3、购房者对__中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的__年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏

好主要集中于__中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工

作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量

的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

__年(1-6月份)__的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小

于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，

90平方米以下户型的上市量占到__总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销

售量占到__总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影

响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，__90平方米以下户型的上市量

较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全

市同等户型销量的45.43%。

四、__各区域住宅市场发展概况

__区目前由__中心区、古田片区、二七、后湖片区和__区四个区域组成，

根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)__中心区

__年上半年__中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨

2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少

4630套，降幅为58.87%。

从上半年__中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，

为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200

元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同

期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先__中心区商品房供应量趋

于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，

更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨

幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的

市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造

成了6月该片区的价格出现小幅回落。

__的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲

级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目

对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕

榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大

道循礼门综合项目的即将兴建，位于__内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕

发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块

如虎添翼。

预计不久的将来，__内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多

板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛

起带动周边区域发展，从而促进整个__中心区的加快建设。

__中心区主要在售楼盘信息(截止到__年6月30号)

(二)古田片区

__年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨

1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减

少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但

与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成

交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四

路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了

古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开

发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对

商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区

域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处

理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商

圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有

力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到__年6月30号)

(三)二七、后湖片区

__年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上

涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去

年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6

月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、

香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天双城和东立国

际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片

区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房

价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，

黄浦路段则已建设过半，交通方面的.瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二

七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，

未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到__年6月30号)

(四)东西湖片区

__年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨

1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增

长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，

尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是

令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，

客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，

所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不

把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、

环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产

品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产

品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件

限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因

此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的

总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来

还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的

联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

篇3：房地产市场调研报告

一、总体概况

1、地理综述:

潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半

岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重

镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东

西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地

势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。全市出生人口

81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00，性别比104.3。据公安

部门统计，全市末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居

山东省第四位。

2、基础设施概况:

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得

重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电

话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气

化率达90.03%。

3、城市经济综述

(1)地区生产总值

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、

高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2

县代管6市。市中心区人口68万。潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按

可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二

产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;

第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长

0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现

行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业

在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的

13.69:56.86:29.45调整为12.31:58.15:29.54。

(2)居民收入

1)潍坊市人均GDP及增长情况

人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，人均GDP达到19677

元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。

2)潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入11846

元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

4、城市建设规划

中心城区总体布局 ——“一心、一环、一轴、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生

态绿化廊道。

5、未来城市规划

(1)城市化与中心城市人口规模

根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数将达到127万人，将达

到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大

就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

近期(从目前到)全市GDP年均增速达到13%，到GDP总量达到2400亿元，

全市三产比例为10:60:30;中心城市GDP年均增速实现16%，到GDP总规模达到

800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9:58:33。

远期全市GDP年均增速为9%，到全市GDP达到5700亿元，全市三产比例

为7:61:32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到中心城市GDP规模达到2300

亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5:55:40。

(3)潍坊城市用地

根据《潍坊市土地利用总体规划(1997—)》，1997年—全市安排的建设用

地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，

说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给________。其中潍坊市区经济发展拉动城

市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现

出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城

市用地需求也呈此状况。

规划中明确了商业用地约1156ha，中心城居住用地采用“一带四团”布局，

居住用地人均28.1m2，占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2，占地面

积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。

小结:近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投

资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率

增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，

三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、调查内容

1、调查时间:

7月21号、22号

2、调查区域:

以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

3、调查对象:

面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

4、调查目的:

了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

三、目前房地产状况调查

1、产品形态

单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没

有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需

求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单

的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自

己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山

墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市

场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，

整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景

观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度

考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟

起到了很好的推动作用。

通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，

同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主

要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品:1、最差。低档房，不是说品质

很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、

配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市

场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层

买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主

推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊

整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满

眼都是。

2、市场需求量

任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，

有很大的量存在。

潜在需求，目前城区现有居民108万人，到，由于城市化水平的提高，具

有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决

住房问题，按人均30㎡计算，就需要660万㎡的住宅面积。

现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，

其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善

需求是60平米。

随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一

段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规

模，从而形成对房地产的巨大需求。

总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

3、房地产价格

奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500

元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，

但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的

就

卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青

菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产

市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中

有升的基本态势仍然不会改变。

据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售

等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，

同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿

元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其

中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1

万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;

据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登

记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方

米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为

市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一

步健康理性。

预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，

随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度

不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比

去年同期涨幅回落1.3个百分点。

价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要

是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制

度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢

材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价

格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上

涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区

环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消

费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;

二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平

的提高，购买力增强。

各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总

体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中

有升的态势不会改变，但上升会放缓。