烟台住宅地产分析报告

总论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处 于稳

步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘 的价格在慢慢接

近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共 识；最后是烟台房地产市场

的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在 正一步步朝着 “大烟台 ”的方向迈进，

在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大 的完整的市场。

二、烟台五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发

区、福山区、牟 平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分

析如 下：

（一）、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、

人 口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的， 均价已

在 元 平方米左右。

7000 /

但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成 为高档公寓

和写字楼的集中区域， 世茂海湾 号以 元平米的价格推出， 更是树 立了烟台顶级地产

1 15000 /

项目的标杆。

而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所 以使得房价

与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的 建设，这一情况正在慢

慢得到改变。

（二）、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海

岸花 园、东上 海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台 市政

?

府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商 业、体育、 金

融等方面的配套日益健全完善， 对莱山区的房地产市场产生了很大影响， 很多人都看好莱山区

的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 但目前市府区域开发项目扎堆，且体量

巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高 项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了

一定的抑制作用。

（三）、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特

别是 外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场， 进而

吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例

是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西 部近期一系列靠近金沙滩的高品质

海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是 激发了开发区房地产价格的快速增长。

（四）、福山区 福山区因为与芝罘区较远， 自身大型的商业圈也没有形成， 又没有开发区靠海

的优势， 因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的 购

房者的第一选择。

正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青 睐。但是随

着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达 元平米左右。当价格

3700 /

优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的 重要出路。

（五）、牟平区 牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默

默无 闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项目 频繁

推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基 础设施的不断完

善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。 目前牟平区楼盘均价还没有超过

3000

元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不 及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的

加大和新楼盘的加快推出，势必快 速提升牟平区楼盘的销售价格，预计 年均价突破 元，

08 3000

应是在情理之中。

三、烟台地产近几年价格市场分析 作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中

的民生问题，为许多人 所诟病，也为许多人所追捧。其中，在当今社会里 地产价格不但关乎着

,

国家市场经 济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重要指

标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系 到民生大计

的问题。

2004 3372 /3 5000 /

年，烟台房价是 元 平方米，可是经过短短的 年，就迅速提升到 余 元平方米

（不包含牟平区） ，住宅项目的最高均价也由 年的 元平方米提升 到现在的 元

20045600 /15000

/

平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。从开发周期的角度看，这样的价 差也形成了目前烟台中高端

房地产价格的构成区间。

考察 年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住宅的主力单价大都集中在 元

2007 6000-9000

/

平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。

（一）、推动烟台房地产价格的因素

1

、首先，市场供需因素。供需状况，是任何产品价格的最终决定因素，房地产也不 例外。房地

产作为房产、地产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制， 市场竞争还未形成，但

是随着土地供应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价格 的市场复位。因此，我认为，现今

烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素，当 然在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些

开发商屯地现象，以及政府地价本身过 高，也相当程度推动了烟台地产的价格。关于这些问题，

如果通过政府的强有力的调 控，相信会得到良好的解决。

2

、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。一方面，作为市场特殊产品，随着时间 的推移，房

屋本身在折旧中不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的稀 缺性等因素，绝对供应

量必然日益稀少，所谓物以稀为贵，土地的稀缺性推动房价的 上涨，是完全符合市场经济规律的。

3

、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。事实上，前一段烟台市场房地产 的价格上扬，

主因还是市场大环境的供需现状， 也有许多小区整体品质的提高的原因， 这都给上扬的价格找

到一个有力的支撑点。但是也不排除相当一部分的纯概念炒作和 浑水摸鱼。在地产市场日益火热

的今天，不少房地产商受利益驱动，在土地价格不变 的情况下，不注重提升项目整体居住品质，

而是狂炒概念，不遗余力推动房价上涨。

4

、经济基础决定上层建筑。烟台经济的快速发展有目共睹，经济的迅猛增长同时， 居民收入也

大幅提高，从而促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新需 求，房价因此随之上升。

5

、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看好，也或多或少影响到烟台房地产 的市场价格。

总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因，烟台本身经济的迅猛发展是这